SINOPSE - VI

Questões Comuns à Parceria e Arrendamento

1. Da Publicidade – registro no Cartório de Registro de títulos e Documentos ou de Imóveis, acompanhados do CCIR, ITR, IBAMA.

1.1 registro no Ofício Imobiliário – tem o condão de dar o efeito erga omnes.

2.Georreferenciamento o que é georreferenciamento? - condição de registro de atos relativos aos imóveis rurais como segurança dos negócios. È a certificação pelo INCRA de que a poligonal não se sobrepõe a de nenhuma outra área. Antes da edição do 5.570/05 era exigido para o registro do contrato agrário. Doravante somente será exigido para os atos de desmembramentos, parcelamento, ou remembramento, transferência da área total, criação ou alteração da descrição do imóvel resultante de qualquer procedimento administrativo ou judicial.

3. Da inadimplência contratual - constituição em mora com a notificação judicial ou extrajudicial que não sendo purgada (consignação dos valores) acarretará a rescisão.

 3.1 ação de despejo – por falta de pagamento poderá ser oposto a retenção das benfeitorias úteis e necessárias e as voluptuárias autorizadas.

 3.2  Culpa do arrendador – arrendatário pode ajuizar ação de cumprimento de contrato ou rescisão – art.  323, 497 e seguintes do CPC.

4. Recomendações de Ordem Prática - nos contratos agrários importa na idoneidade das partes, uma vez que o arrendamento implica em posse. A legislação agrária é protetora do arrendatário e do parceiro-outorgado. Assim, interesses estranhos à relação contratual devem ser detectados e afastados, em especial no aspecto prescricional aquisitivo, caso pessoas permaneçam sobre o imóvel.

4.1 Condições para registro – Em dia com o INCRA (CCIR – CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL) e Receita Federal.

5. Vantagens quanto ao capital – não há transmissão da propriedade, mas associação do dono do imóvel desprovido da mão-de-obra e habilidades, muitas vezes por evento clínico, com quem detenha condições de trabalho e de produção, mas não tem ou não quer imobilizar capital em imóvel rústico.

5.1 o produtor imobiliza menos capital - os produtores adquirem experiência de se tornarem pequenos empresários e patrões sem o emprego do capital.

5.2 pequenos empresários e "patrões" – podem acumular rendas para comprar terra.

6. Forma dos contratos  - que contemplem as cláusulas arroladas no art. 12 do Decreto 59.566/66 e sejam levados ao registro para se ter validade perante terceiros.  
6.1 feitos por escrito - só é dono quem registra”, por sua vez, decorre que  só se registra o que está escrito.

7. Falso Contrato de Parceria – art. 84 do Decreto 59.566/66, quando há uma forma intermediária de pagamento, parte em dinheiro e outra em produtos para burlar as leis trabalhistas. Somente será válido se a soma em dinheiro mais o percentual atinjam o salário mínimo.

7.1 contrato de parceria descaracterizado -  quando afrontar o art. 3º da CLT.

7.2 Os requisitos da relação de emprego – CLT: subordinação, dependência econômica e natureza não eventual. Já o art. 84 do Decreto 59.566/66 refere-se a modalidade mista de pagamento e direção do trabalho.

7.3 Aparente conflito de normas entre CLT e Decreto – não há, na maioria das questões são os mesmos princípios adotados ao hipossuficiente.

7.4 conceito de empregador rural – Lei 5.889/73 art. 3º - Se não ocorrer contratação trabalhista, porém de parceria, haverá forte presunção de que o contrato de parceria esconda uma relação de emprego.

7.5 parceiro contratante tipificado como empregador – quando a renda do suposto parceiro for inferior ao mínimo, haverá nulidade/desconsideração das cláusulas financeiras em favor deste.

8. Despejo  - art. 32 do Decreto 59.566/66 enumera nove casos em que se pode pedir o despejo no arrendamento e na parceria (verificar os casos no texto comentado).

8.1 procedimento sumário - rito especial previsto no art. 275, inciso II, letra "a", do CPC. Em última situação também se pode adotar a reintegração de posse forte no art. 1210 CC, com o procedimento do arts. 554 e 560 e seguintes do CPC.  Obs. rito sumário alterado ou suprimido  pelo Novo CPC

9. Substituição de área -   art. 95 VII do ET – salutar para evitar o esgotamento da terra ou quando haja justa causa ou estipulação contratual.

9.1 se a área arrendada for a totalidade do imóvel? Nesse caso a redação é letra vazia, sem utilidade.

10. Relatório de benfeitorias – deve ser feito em conjunto no início e no fim do contrato, pode prevenir eventuais indenizações indevidas e a permanência de estranhos no imóvel.  
11. Notificações – o meio comprobatório pode ser qualquer um desde que chegue ao destinatário, seja por AR ou simples. Até com base nos arts. 726 a 729 do novo CPC. Contudo a legislação, § 3º do art. 22 do Decreto 59.566/66, elege a notificação por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, é o meio que aconselhamos.

11.1 feita por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos – traz o maior grau de segurança e agilidade.

12. Fiança: possibilidade do confisco de terras com cultivo ilegal de plantas psicotrópicas – sem conhecer o contratado, é aconselhável que se garanta posto que o cultivo dessas plantas enseja expropriação sem indenização (confisco).

12.1  fiança/amparo– pode se socorrer da prevista no art. 818 e seguintes do Código Civil.

13. Eleição do foro  -    se o contrato estiver elaborado para ser registrado é aconselhável o Cartório do local do imóvel, mas o do domicílio das partes não macula o instrumento.

14. Precauções possessórias    - Savigny teoria subjetivista, (corpus) e (animus); Ihering (corpus) Adotamos a teoria objetiva e em alguns casos submetido ao crivo da intenção.

15. Extinção e renovação do contrato  agrário  - previsão legal no art. 26 e 29 do Decreto 59.566, combinado com o art. 96 II,V do Estatuto coincidindo algumas vezes com os motivos que autorizam o despejo sendo que a falta de notificação com seis meses de antecedência enseja a renovação contratual por mais um período idêntico ao original.