5.
Vantagens quanto ao capital
As parcerias e
arrendamentos rurais são formas distintas de uso temporário da terra e outros
bens. Não há transmissão da propriedade do prédio rústico. Têm a conveniência
de fazer com que a pessoa desprovida de mão-de-obra, muitas vezes por
impossibilidade física decorrente de evento clínico - infortúnio, se associe à
outra para aumentar a produção de ambos os contratados e com isso ocupando e
produzindo no bem imóvel, além de cumprir a função social.
5.1 Ao optar pelos
contratos de arrendamento e parceria, o produtor
imobiliza menos capital e não assume ônus de financiamento em aquisição de
imóvel. Mesmo com os preços de terra em declínio, capital ainda é o fator de
produção mais escasso.
5.2 Através do arrendamento
ou parcerias os produtores adquirem experiência de se tornarem pequenos empresários e
"patrões" e começam a subir a escada que os levará eventualmente a
poder acumular renda/capital para comprar terra.
6. Forma dos contratos - validade
perante terceiros
Embora a lei
reconheça com plena validade os contratos verbais, para seu sucesso contra
terceiros é necessário que os contratos sejam feitos por escrito,
preferencialmente que contemplem as cláusulas arroladas no art. 12 do Decreto
59.566/66 [1].
6.1 Essa mesma norma determina que estejam acompanhados do
Certificado de Cadastro do Imóvel (CCIR) para que possam ser registrados, tendo
a partir daí a eficácia erga omnes. Decorre da usual expressão (adágio):
“só é dono quem registra”. Por sua vez, mutatis mutandis[2] (mudado o que deve ser
mudado), decorre que só se
registra o que está escrito. Assim o registro dos Contratos Agrários é a
medida correta para a segurança dos negócios. O artigo 127, inciso V da Lei
de Registros Públicos atribui a competência ao Cartório de Títulos e Documentos,
contudo entendemos que não haver óbices de ocorrer averbação no Cartório de
Registro de Imóveis, uma vez que também se objetiva assegurar o exercício do
direito de preferência estabelecido na lei agrária, assim como o próprio regulamento
(Decreto 59.566/66) ao dispor em seu art. 58 sofre financiamento, faz ressalva
da exigência de consentimento se o instrumento estiver devidamente transcrito
no Cartório de Registro de Imóveis, em que assegure a continuidade de vigência
por prazo igual ao superior ao da operação de crédito. Daí porque entendemos haver permissão de
transcrição das parcerias e arrendamentos também no aludido ofício imobiliário.
Sem estar registrado no
competente ofício, seja ele títulos e Documentos ou Imobiliário, as partes não
podem pleitear no caso de qualquer pendência judicial aquilo que de fato
quiseram, e o contrato fica regido ou parcialmente submetido ao Código Civil.
Ainda, na hipótese de retomada do imóvel, o despejo poderá seguir a Lei do
Inquilinato (Lei n.º 8.245/90). Pode demorar anos para o arrendatário reaver o
imóvel.
I - Lugar e
data da assinatura do contrato;
II - Nome
completo e endereço dos contratantes;
III -
Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital
registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e, tipo e número de
registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa
física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);
IV -
característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou
conjunto família);
V - objeto do
contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e
destinação do imóvel ou dos bens;
VI -
Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais
do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro
e do Recibo do Imposto Territorial Rural).
VII -
Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em
hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e
instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e
animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre
o arrendador ou o parceiro-outorgante;
VIII - Prazo
de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos
ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas desse
pagamento ou partilha;
IX - Cláusulas
obrigatórias com as condições enumeradas no art. 13 do presente Regulamento,
nos arts. 93 a 96 do Estatuto da Terra e no art. 13 da Lei 4.947-66;
X - foro do
contrato;
XI -
assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rogo e de 4 (quatro) testemunhas
idôneas, se analfabetos ou não poderem assinar.
Parágrafo
único. As partes poderão ajustar outras estipulações que julguem convenientes
aos seus interesses, desde que não infrinjam o Estatuto da Terra, a Lei nº
4.947-66 e o presente Regulamento.
[2] Carletti, Amilcare. Dicionário de
Latim Forense. São Paulo. Leud Editora, 1985. p.182.
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