De
modo introdutório, é preciso indagar o que seja georreferenciamento? Uma vez
tratar-se de obrigação legal imposta por recente ordenamento jurídico. R.
De
um modo leigo, todos os imóveis rurais deverão ser planimetrados (medidos –
contendo denominado memorial descritivo) com precisão geográfica de localização
de todos os pontos da linha divisória que constituem a poligonal da sua área
(Geodésia). Essa nova exigência é decorrente da vigência da Lei 10.267/2001 e
Decreto Regulamentar nº 4.449/2002, alterado pelo Decreto 5.570/05.
Decorria do
anterior regulamento (Decreto 4.449/02) que todos os imóveis quando por atos ou
contratos dele resultasse averbação ou registro no Cartório de Registro de
Imóvel deveriam ser medidos dentro da técnica imposta e assim, de pronto,
observados os mandamentos legais supra. Desse modo, o georreferenciamento era
condição para levar o contrato ao Registro Imobiliário, dificultando a vida de
muitos proprietários por falta de condições financeiras para medir suas terras
ou até mesmo a falta de técnicos para realizar os serviços.
Com a edição
do novo Decreto 5.570/05, arrolou-se taxativamente no seu § 2º do art. 10,
quais os atos proibidos de ser praticados sem a medição técnica, quais são:
desmembramento, parcelamento, ou remembramento, transferência de área total,
criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer
procedimento judicial ou administrativo. Com tal teor, foi mais além, uma vez
que implicitamente excluiu os Contratos Agrários dessa condição, posto que a
redação anterior, parágrafo segundo do art 10 do Decreto 4.449/02, proibia o
oficial de registro de imóveis de praticar quaisquer atos registrais sem a
identificação da área em obediência aquele ordenamento jurídico.
Com a nova
regulamentação logicamente, o dispositivo parágrafo segundo que arrola os atos
e proibidos de serem praticados pelo ofício de registro de imóveis sem o
georreferenciamento, somente terá aplicabilidade sancionatória após a
implementação temporal de vigência, o qual ficou diferido para áreas de 500 até
1000 hectares em cinco anos e em oito anos para área inferior a 500 hectares e
imediatamente para as áreas superior a 1.000 ha. O marco temporal começa a
contar da publicação do Decreto em 31 de outubro de 2005;
Ressaltamos
que os Contratos Agrários, após a edição do Decreto 5.570/05 não mais se
incluem na determinação de que a área esteja georreferenciada para que se possa
registrá-los em cartório de imóveis, caso seja entendido como local apropriado
tão quanto o de Títulos e Documento.
Por outro
lado, se a área do imóvel já estiver georreferenciada facilitará a prática de
todos os atos de averbação no Cartório de Registro de Imóveis, inclusive a
compra dele pelo arrendatário quando do eventual exercício do direto de
preferência.
Os atos que
agora estão proibidos, ou com o transcurso do prazo regulamentar sem o devido
georreferenciamento, aconselha-se que o proprietário tome essa providência, por
sua vez através de profissional[1]
que possua conhecimentos e habilitação na área de topografia/agrimensura, bem como
esteja credenciado junto ao INCRA.
O aludido
profissional realizará os trabalhos de georreferenciamento dentro das normas
técnicas exigidas e entregará o seu levantamento no INCRA que por sua vez
insere esses levantamentos eletrônicos no seu banco de dados.
O programa
de informática da Autarquia irá detectar se há ou não sobreposição da poligonal
deste imóvel com a de outra área/imóvel existente.
Não havendo
sobreposição, o procedimento estará correto e hábil para emissão da
certificação da poligonal, bem como do CCIR – CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL
RURAL e por conseqüência o pretendido registro.
Por outro
lado, constatada a sobreposição o INCRA informará ao Cartório de Registro de
Imóveis e as duas glebas ficarão bloqueadas até que seja esclarecida a questão. Na forma dos
parágrafos 1º e 8º do art. 9º do Decreto
4.449/2002.
Essa exigência faz
com que os negócios jurídicos no meio rural tenham a partir de sua edição e
após a eficácia normativa temporal prevista, uma maior segurança.
Agora resta
aguardar a nova implementação e esperar que no futuro, dependendo da boa
execução da norma e da implementação do banco de dados do INCRA, que por sua
vez dependerá dos proprietários em aplicar os objetivos da norma em razão das
transações de imóveis, fará com que os negócios imobiliários sejam consolidados
levando em conta a área efetivamente existente no imóvel negociado.
É o que chamamos
de compra e venda “ad mensuram”. A pratica “ad corpus”, será abolida ou de
pouco uso.
A repercussão nos
contratos agrários será de fundamental importância de modo que em sendo a área
planimetrada, o arrendamento ou parceria poderá conter área descrita e
constatada (precisão) com o mínimo de erro no que concerne ao quantitativo e a
posição das divisas do imóvel ou parte dele
arrendado.
Como é cediço, o
objeto do contrato deve ser certo ou determinado, ou determinável,
evidentemente, a área (descrição da gleba) também constitui ou integra o
objeto.
Algumas questões
relativas ao georrefenciamento foram enfrentadas pela Procuradoria-Federal
Especializada junto ao INCRA, objeto de nossa pesquisa Institucional. Assim,
cabe o questionamento em relação aos contratos agrários pertinentes ao tema.
Para aguçar o
debate, transcrevemos no anexo I nossos pareceres[2]
sobre a matéria. Um referente a transferência de titularidade do imóvel, o
outro, trata das diferenças de áreas entre a registrada e a efetivamente medida
e a conseqüente certificação da poligonal pelo INCRA, trazendo enfoque à luz do
art. 500 do Novo Código Civil[3].
Portanto, fica o
tema “georreferenciamento” aqui colocado para reflexão quanto a sua aplicação e
importância no que se refere a sua exigência no ato de averbação ou registros
dos contratos agrários nos respectivos cartórios, decorrente do art. 10 § 2º do
Decreto 4.449/02 e alterado pelo 5.570/05. Verbis:
“Decreto 4.449/02, texto originário:
Art. 10. A identificação da
área do imóvel rural, prevista nos §§
3o e
4o
do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida, em qualquer situação de
transferência, na forma do art. 9o, somente após
transcorridos os seguintes prazos, contados a partir da publicação deste
Decreto:
I - noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou
superior;
II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil
hectares;
III - dois anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de
mil hectares; e
IV - três anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos
hectares.
§ 1o Quando se tratar da primeira
apresentação do memorial descritivo, aplicar-se-ão as disposições contidas no §
4o do art. 9o.
§ 2o Após
os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro
de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo as áreas
rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do
imóvel na forma prevista neste Decreto.”
Decreto 5.570/05[4],
alterando o Decreto 4.449/02. Não efetuamos estudos aprofundados em relação ao
conteúdo integral da norma, porém, foram alteradas as datas de
vigência/eficácia da Lei (art. 10. Lei 10.267/01) que até então era fixada pelo
Decreto supra transcrito. Como dito, venceria em outubro do ano de 2005, a
quarentena estabelecendo eficácia plena da Lei 10.267/01.
[1] Art. 9o A
identificação do imóvel rural, na forma do § 3o do
art. 176 e do § 3o do
art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, será
obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por
profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica -
ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis
rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão
posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico,
expedido pelo INCRA.
§ 1o Caberá
ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se
sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o
memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.
§ 8o Não
sendo apresentadas as declarações constantes no § 6o e a
certidão prevista no § 1o, o oficial encaminhará a
documentação ao juiz de direito competente, para que a retificação seja
processada nos termos do art. 213 da
Lei no 6.015, de 1973.
[2] ADVOCACIA-GERAL
DA UNIÃO - PROCURADORIA-GERAL FEDERAL. PROCURADORIA FEDERAL ESPECIALIZADA –
INCRA - INFORMAÇÃO AGU/PGF/PFE/INCRA/SR(10)J/ nº .../05. Milton Luiz Gazaniga
de Oliveira.
[3] “ Art. 500. Se, na venda de um
imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões
dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo
isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional
ao preço.
§1.
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder
de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito
de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§2.
Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para
ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha,
completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§3.
Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for
vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a
referência a suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a
venda “ad corpus”.
Dá nova redação a dispositivos do
Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002, e dá outras
providências
O PRESIDENTE DA
REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o art. 84,
inciso IV, da Constituição, e tendo em vista o disposto na Lei no
10.267, de 28 de agosto de 2001,
DECRETA:
Art. 1o Os arts. 5o, 9o,
10 e 16 do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002, passam
a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 5o O INCRA
comunicará, mensalmente, aos serviços de registros de imóveis os códigos dos
imóveis rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento,
desmembramento, loteamento e unificação, na forma prevista no § 1o
do art. 4o.
............................................................................................."
(NR)
"Art. 9o .............................................................................................
.............................................................................................
§ 3o Para os fins e
efeitos do § 2o do art. 225 da Lei no
6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os
ditames do § 3o do art. 176 e do § 3o do
art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitados os direitos de
terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo
registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei no
6.015, de 1973, devendo, no entanto, os subseqüentes estar rigorosamente de
acordo com o referido § 2o, sob pena de incorrer em
irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a
constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as
hipóteses de alterações expressamente previstas em lei.
§ 4o Visando
a finalidade do § 3o, e desde que mantidos os direitos de
terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as
discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel.
§ 5o O
memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará
numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de
registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo
declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma
reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes,
acompanhado da certificação prevista no § 1o deste artigo, do
CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o
caso.
.............................................................................................
§ 8o Não sendo
apresentadas as declarações constantes do § 6o, o
interessado, após obter a certificação prevista no § 1o,
requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os §§ 2o,
3o, 4o, 5o e 6o
do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973.
§ 9o Em
nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art.176, §§ 3o
e 4o, e do art. 225, § 3o, da Lei no
6.015, de 1973, poderá ser feita sem a certificação do memorial descritivo
expedida pelo INCRA." (NR)
"Art. 10. A
identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o
do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida nos casos
de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de
transferência de imóvel rural, na forma do art. 9o,
somente após transcorridos os seguintes prazos:
.............................................................................................
III - cinco anos, para os imóveis com
área de quinhentos a menos de mil hectares;
IV
- oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.
§ 1o Quando
se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, para adequação da
descrição do imóvel rural às exigências dos §§ 3o e 4o
do art. 176 e do § 3o do art. 225 da Lei no
6.015, de 1973, aplicar-se-ão as disposições contidas no § 4o
do art. 9o deste Decreto.
§ 2o Após
os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do
registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas
rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do
imóvel na forma prevista neste Decreto:
I
- desmembramento, parcelamento ou remembramento;
II
- transferência de área total;
III - criação
ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento
judicial ou administrativo.
§ 3o Ter-se-á
por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a
data de 20 de novembro de 2003." (NR)
"Art. 16. Os
títulos públicos, particulares e judiciais, relativos a imóveis rurais,
lavrados, outorgados ou homologados anteriormente à publicação deste Decreto,
que importem em transferência de domínio, desmembramento, parcelamento ou
remembramento de imóveis rurais, e que exijam a identificação da área, poderão
ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo elaborado nos
termos deste Decreto, observando-se os prazos fixados no art. 10." (NR)
Art. 2o A identificação do imóvel rural
objeto de ação judicial, conforme previsto no
§ 3o do art. 225 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas
seguintes situações e prazos:
I - imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações
ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;
II - nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em
trâmite, serão observados os prazos fixados no art.
10 do Decreto no 4.449, de 2002.
Art. 3o Este Decreto entra em vigor na data
de sua publicação.
Brasília, 31 de outubro de 2005; 184o da Independência e 117o
da República.
LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Miguel Soldatelli Rossetto
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