Em linhas gerais anota Paulo Torminn
Borges[1]
que os contratos agrários ficam subordinados a cláusulas inarredáveis tais como
as que asseguram a conservação dos recursos naturais da terra; que asseguram a
proteção social e econômica do arrendatário ou parceiro outorgado; a
irrenunciabilidade dos direitos e vantagens legalmente definido em prol do
arrendatário ou do parceiro-outorgado assim como a proibição de usos e costumes
predatórios à economia agrícola.
5.1 Na zona rural é comum a existência
de contrato de forma verbal, nesse caso há incidência legal preservando
cláusulas obrigatórias, ainda que não escritas (Dec n. 59.566/66, art. 13) bem
como poderão ser provados por testemunhas, Estatuto da Terra, § 8º, art. 92;
Decreto nº. 59.566/66, art. 14). Vejamos:
“Lei 4.504/66:
Art. 92...
§ 8º Para prova dos contratos previstos neste
artigo, será permitida a produção de testemunhas. A ausência de contrato não
poderá elidir a aplicação dos princípios estabelecidos neste Capítulo e nas
normas regulamentares.”
Decreto 59.566/66:
“Art 14. Os contratos agrários, qualquer que
seja o seu valor e sua forma poderão ser provados por testemunhas (artigo 92, §
8º, do Estatuto da Terra).”
Alertamos que em relação a terceiros é necessário que estejam
registrados, por conseqüência somente a forma escrita pode ser levada ao
registro.
5.2 Os principais Contratos Agrários
são o arrendamento e a parceria, tendo como diferença primordial centrada no fato de que o arrendamento tem
como objeto à cessão do uso e gozo do imóvel rural, já na parceria é cedido apenas o uso
específico. Esse discernimento será reconhecido com naturalidade no
decorrer da leitura.
6.
Diferenciação do contrato de arrendamento rural com as demais locações (urbanas
etc.):
-
pela motivação da retomada;
- pelos critérios de localização, estado e
destinação.
6.1. A
primeira questão que se apresenta se refere à retomada. Ocorre que na retomada
do imóvel arrendado, ainda que decorra do término do limite temporal aprazado,
o ato deve estar sempre motivado no uso do imóvel, seja pelo proprietário, seus
familiares ou por terceiros mediante melhor oferta desde que esta seja
submetida ao então arrendatário para exercer o direito de preferência. Assim,
afasta-se a chamada “denúncia vazia” de modo que cabe ao proprietário, quando
exigido, o ônus de provar que tais circunstâncias ou motivos são verdadeiros –
denominada sinceridade prevista no art. 32 VIII c/c art. 22, § 2º e 4º do Regulamento.
Quanto aos demais critérios de
diferenciação: localização, estado e
destinação, presenciamos os seguintes entendimentos: Orlando Gomes[2] “importa distinguir a locação de prédios
urbanos da locação de prédios rústicos: A distinção não é pacífica. Três
critérios empregam-se para faze-la: o da localização, o do estado e o da
destinação econômica do prédio. Pelo primeiro, consideram-se urbanos os prédios
situados no perímetro da cidade, edificados ou não. Pelo segundo, o terreno
onde houver construção, seja qual for sua localização. Pelo terceiro, as terras
que se destinam à edificação para moradia ou instalação de casas comerciais ou
industriais e os que têm finalidade a exploração rural”
Também o critério da destinação é o
adotado por Washington de Barros Monteiro[3] “A conceituação de prédio rústico e de prédio
urbano decorre de sua destinação; a respectiva localização é secundária; a nota
qualificativa é dada primacialmente por aquela destinação. Na tradição do nosso
direito, a expressão prédio urbano tem sentido clássico; é a propriedade
destinada à habitação; pode ela achar-se no perímetro suburbano, ou mesmo
rural; nem por isso deixará de ser imóvel urbano se o seu precípuo destino é o
de servir de morada. Inversamente,
prédio rústico é o destinado primordialmente à exploração agrícola ou pecuária.
Pode localizar-se no perímetro urbano; não deixará de ser propriedade rústica,
se a sua destinação é o exercício da atividade agrícola ou pastoril, em
qualquer das suas modalidades. (...) Só
se recorre à localização para definir a natureza do prédio se não é conclusivo
o exame da respectiva destinação.”
A definição de imóvel rural
estabelecido no art. 4º, I, da Lei 4.504 (estatuto da terra) conceitua o imóvel
rural pelo critério da destinação, Vejamos:
Art. 4º Para os efeitos desta Lei,
definem-se:
I
- "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que
seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária
ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer
através de iniciativa privada. (nosso grifo)
Portanto, o critério preponderante é o
da destinação.
No que concerne a localização, pergunta-se:
pode haver imóvel rural no perímetro urbano? E a tributação como fica?
Para os contratos agrários o critério a
ser seguido é o da destinação. Já em relação à questão tributária prevalece o
critério da localização. Então a localização somente servirá na resolução das
questões relacionadas ao contrato agrário quando o critério da destinação não
estiver conclusivo.
Veja, no tocante as questões de ordem
tributária a resolução deve guiar-se pelas Leis 9.393 e pelo Código Tributário
Nacional, art. 29, no que tange ao critério da tributação do imóvel:
Lei 9.393:
“Art.
1º O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR, de apuração anual,
tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por
natureza, localizado fora da zona urbana do município, em 1º de janeiro
de cada ano.”
No mesmo sentido o art. 29 do CTN ao assim expressar:
“Art. 29. O imposto, de competência da União, sobre a propriedade
territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domicílio útil ou a
posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localização fora
da zona urbana do Município.”
6.2 Assim, o critério da localização não pode ser descartado, porém muito mais
para resolver cláusulas contratuais de natureza tributária, quando se transfere
por contrato o ônus fiscal ao contratado.
Poderá subsidiariamente resolver outras
controvérsias, até mesmo quando o critério da destinação não estiver preciso,
resultando dúvidas na natureza da locação, se urbana ou rural. Por exemplo: o
arrendamento de uma área para cultivo e venda no varejo de plantas de natureza
terapêutica ou de temperos para culinária. Temos nesse caso que a finalidade
preponderante da locação tanto poderá servir para o plantio de vegetais como
também para comercialização dos mesmos. Se o contrato for omisso ou se for
apenas verbal então a localização resolverá a questão, ou seja, terá a
aplicação do Estatuto da Terra e seu regulamento se estiver fora da zona
urbana, porém se estiver dentro dela, o certame será a Lei do Inquilinato e ou
Código Civil.
Cabe lembrar o fato de quando o
contratante transferir o encargo tributário ao contratado, isso não terá o
condão de alterar o sujeito passivo da obrigação tributária frente ao fisco. O
Ente tributante tem sempre como responsável o proprietário contratante, que por
sua vez terá apenas ação pessoal contra o contratado. Em síntese, a relação tributária
com o fisco é do proprietário ou aquele que detiver a propriedade, titular de
seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título, art. 31 CTN[4].
[1] Paulo Torminn Borges. Institutos
Básicos de Direito Agrário. 2ª ed. SP,
Pró-Livro, 1977, p. 95.
[2] Orlando Gomes, Contratos 3ª ed. RJ Foresnse 1981. p.326.
[3] Washington de Barros Monteiro.
Curso de Direito Civil, 5º V. Direito das Obrigações 2ª parte. SP, Saraiva, 1987, p. 155.
[4] At. 31. Contribuinte do imposto é
o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a
qualquer título.
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