É o contrato celebrado entre o proprietário ou
possuidor, ou usufrutuário, denominado arrendador que se obriga a ceder a outro
(arrendatário) por prazo determinado ou não, o uso e gozo do imóvel rural, no todo ou em parte, incluindo ou não
as benfeitorias ou facilidades com objetivo de nele ser exercida a atividade
agrícola, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou
aluguel.
2. Definição Legal: É o contrato agrário pelo qual uma pessoa
física ou jurídica se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o
uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros
bens, benfeitorias e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade
de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante
certa retribuição ou aluguel,
observados os limites percentuais da lei.
Decreto 59.566/66:
“Art
3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual
uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e
gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens,
benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de
exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante,
certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.
§ 1º Subarrendamento
é o contrato pelo qual o Arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte,
os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento.
§ 2º Chama-se
Arrendador o que cede o imóvel rural ou o aluga; e Arrendatário a pessoa ou
conjunto familiar, representado pelo seu chefe que o recebe ou toma por
aluguel.
§ 3º O Arrendatário
outorgante de subarrendamento será, para todos os efeitos, classificado como
arrendador.”
Maria Helena[1]
Diniz não se afasta do critério legal ao aduzir o seguinte conceito: “...é o contrato agrário pelo qual uma
pessoa cede a outra, por prazo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel
rural, parte ou partes dele, incluindo ou não outros bens benfeitorias ou
facilidades com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração
agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa
retribuição ou aluguel, observado os limites do Estatuto da terra (Dec, n.
59.566/66. art. 3º; CPC, art. 275,II, a; Lei 9.099/95, art. 3º,II).”
O
contrato de arrendamento tem o caráter comutativo no qual há uma
equivalência das prestações que se obrigaram as partes, que as podem avaliar de
antemão, o que não acontece nos contratos aleatórios como a parceria, que ficam
dependendo de um fato incerto, ou seja, a safra, produção/fruto, criação.
2.1. O arrendamento rural é semelhante ao aluguel
Como será adiante
demonstrado, o contrato de arrendamento rural guarda profunda semelhança com o
contrato de aluguel, sendo que em alguns casos podem ser confundidos.
2.2 Fixação do preço. O proprietário cede determinado bem e recebe
pagamento pré-fixado sobre seu uso, em dinheiro ou em produto a ele
equivalente. No entanto, fica vedado a convenção do preço em quantidade fixa
de produtos ou frutos ou seu equivalente em dinheiro, forte no parágrafo
único do art. 18 do Decreto 56.566/66. Assim, essa modalidade se aproxima ao da
prática do contrato de aluguel no meio urbano.
2.2.1 Contudo, na fixação
do preço ou renda anual não existe a plena liberdade contratual. Veja
que o art. 95 XII do ET e arts. 16 e 17, e parágrafos do Decreto 56.566/66
direcionam no sentido de que o contrato deve ter como base o valor real da terra o CCIR - CERTIFICADO DE
CADASTRO DE IMÓVEL RURAL. O preço fixado é valor Independente do resultado do
empreendimento, o usuário é obrigado a pagar ao arrendador, mesmo se os
rendimentos da atividade não alcançarem o valor convencionado, fato que não
ocorre na parceria, uma vez que nessa o valor dependerá do resultado do
empreendimento. Lei 4.504/66:
“Art. 95...
XII – a remuneração do arrendamento, sob qualquer
forma de pagamento, não poderá ser superior a quinze por cento do valor
cadastral do imóvel, incluída as benfeitorias que entrarem na composição do
contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas
selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em
que a remuneração poderá ir até o limite de trinta por cento;”
Decreto 59.566/66:
Art 17. Para cálculo dos
preços de arrendamento em cada imóvel rural, observar-se-ão, com base no inciso
XII do art. 95 do Estatuto da Terra os critérios fixados nos parágrafos
seguintes:
§ 1º Nos casos de
arrendamento da área total do imóvel rural, a um ou mais arrendatários, a soma
dos preços de arrendamento não pode ser superior a 15% (quinze por cento) do
valor da terra nua, fornecido na Declaração de Propriedade de imóvel rural e
aceito para o Cadastro de Imóveis Rurais do IBRA, constante do recibo de
pagamento do imposto territorial rural (ITR)
§ 2º Nos casos de
arrendamento parcial a um ou mais arrendatários, a soma dos preços de aluguel
não poderá exceder a 30% (trinta por cento) do valor das áreas arrendadas,
avaliado esse com base no valor do hectare declarado e aceito, para o Cadastro
de imóveis rurais do IBRA.
§ 3º Para a área não arrendada,
admite-se um preço potencial de arrendamento, que será de 15% (quinze por
cento) do valor mínimo por hectare estabelecido na Instrução Especial do IBRA,
aprovada pelo Ministro do Planejamento, na forma prevista no parágrafo 3º do
art. 14 do Decreto nº 55.891, de 31 de março de 1965.
§ 4º O preço potencial de
arrendamento da área não arrendada, mais a soma dos preços de arrendamento das
áreas arrendadas, não poderá exceder o preço máximo de arrendamento da área
total do imóvel, estipulado no parágrafo 1º deste artigo.
§ 5º O preço de
arrendamento das benfeitorias que entrarem na composição do contrato, não
poderá exceder a 15% (quinze por cento) do valor das mesmas benfeitorias,
expresso na Declaração de Propriedade do Imóvel Rural.”
Enfim, a Fixação do preço ou renda
anual não pode extrapolar os limites do valor real da terra (15% e até 30%
quando for parcial) tendo como Base do preço o valor real da terra - o
CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL junto ao INCRA como parâmetro,
art. 16 do Regulamento. Por outro lado se o valor venal do imóvel estiver
defasado, o ônus caberá ao proprietário que certamente deverá adequá-lo
administrativamente junto ao INCRA, uma vez que esta Autarquia detém o processo
e os meio materiais de mensurar o aludido valor, mesmo porque periodicamente
divulgava tabelas regionais de valores de imóveis, em especial para fins de
desapropriação. Pelo menos há pouco tempo isso ocorria.
Não bastasse, é importante observamos o critério
estabelecido no parágrafo 4º do art. 17 do Decreto 59.566/66 o qual proíbe que
o preço total do arrendamento, considerado o valor potencial da área do imóvel
não arrendada mais a efetivamente contratada, não ultrapasse o limite de 15% do
valor total do valor cadastrado. Essa determinação faz com que se afastem ou
pelo menos sejam minimizadas as possibilidades de fraudes, mediante a pratica
de arrendamentos parciais nos limites de 30%, sob o argumento de que o
impedimento apenas se refere quando a contratação for única e incidir sobre a
totalidade do imóvel. Daí porque o § 2º faz menção também ao preço potencial da
área não arrendada, quando o correrem contratos parciais de 30% para que o
somatório geral não exceda o limite de 15% do valor cadastral.
Nenhum comentário:
Postar um comentário