SINOPSE – V. a

ARRENDAMENTO

1. Definição Legal - cedência do uso e gozo do imóvel mediante certa retribuição (caráter comutativo), art. 3º do Decreto 59.566/66.

1.1 O arrendamento e a semelhança com o aluguel – retribuição através de remuneração  predeterminada, ou entrega de produtos para pagamento dela pelos preços de mercado ou tabelado. Vedado apenas em quantia fixa de produtos, ou valor correspondente.

1.2 Fixação do preço – a renda anual não pode extrapolar os limites do valor real da terra (15% de toda área ou de até 30% quando for parcial e desde que a soma total dos contratos parciais, incluindo a área potencial também não excedam aos 15%)

1.2.1 Base do preço o valor real da terra - o CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL junto ao INCRA como parâmetro.

2. Dos diversos contratos segundo o objeto (vide art. 5º do Decreto 59.566/66).

2.1 – Arrendamento Agrícola – espécies vegetais

2.2- Arrendamento pecuário - gado

2.3- Arrendamento Agroindustrial - beneficiamento de produtos agrícolas.

2.4- Arrendamento de extração – espécimes florestais nativas ou cultivados.

2.5- Arrendamento misto – mais de uma das modalidades acima.

3. Direito subjetivo do Arrendatário – crescimento social, proibição de renúncia, – jus est facultas agendi, etc.

4. Preferência na aquisição – art. 92 § 3º ET e 45 e 47 Decreto 59.566/66.

4.1 Preferência - igual oferta - prazo para a manifestação – 30 dias se notificado, se não, até 06 meses após a transcrição da escritura pública no CRI.

4.2 O instituto da preferência uso e aplicação. O arrendatário hipossuficiente deveria ser financiado com subsídio do Estado.

4.3 Procedimento judicial - o exercício do direito de preferência é determinado pelo valor da causa.

5. Prazo mínimo normativo de vigência dos contratos - na omissão contratual ou prazo contratual indeterminado - sendo cláusula obrigatória aplica-se o art. 13 letra “a” do Regulamento.

6. Irrenunciabilidade do direito de limitar a renda ao arrendador – o arrendador não poderá contratar valores superiores (15% quando toda a área ou 30% quando for parte do imóvel, art. 95, XII do ET).

7. Indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias –  direito de retenção enquanto não indenizadas – úteis e necessárias ou voluptuárias quando autorizadas.

7.1 A elevação proporcional da renda em face das despesas com benfeitorias necessárias e úteis – direito do arrendador elevar a renda, porém sem indenização no final.

8. Reajustamento do preço – no arrendamento quando ocorrer defasagem do preço.

8.1 Base do reajuste - nos produtos com preços ou políticas de preços oficialmente fixadas.

8.2 equívoco ocorrido no artigo 92, § 2º do ET - fixação de percentual (cota-parte) sobre o produto, incompatibilidade com o arrendamento.

9. Dos deveres do arrendatário – pagar pontualmente a renda e as obrigações sociais e trabalhistas, conservar o imóvel, observar a legislação ambiental, manter livre de turbações e do esbulho, restituí-lo como recebeu.

10. Dos prazos de arrendamento – art. 13 II do regulamento (vai de 3 a 7 anos).

10.1 prazo mínimo legal  - de 03 anos.

10.2 Prazo superior a sete (7) anos – observar a concordância (assinatura) do cônjuge se casado o arrendador, uma vez que o outro poderá recorrer ao direito de se desobrigar quando no decorrer do tempo se tornar obrigação por demais gravosa, art. 1.642 CC.