8. Despejo

Obs. No que concerne as referências feitas ao código de Processo Civil esclareço que diz respeito ao anterior. Todavia, temos que o novo CPC LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015, alterou os dispositivos indicados, inclusive unificando procedimentos.

O art. 32 do Decreto 59.566/66 que regulamenta o Estatuto da Terra prevê nove casos em que se pode pedir o despejo no arrendamento e na parceria. Ele é possível quando:

a)    Terminar o prazo de vigência do contrato ou de sua renovação. Mas é preciso haver notificação prévia (6 meses antes) ao arrendatário ou ao parceiro-outorgado. Sem ela, o contrato é automaticamente renovado;

b) O arrendatário subarrenda, cede ou empresta o imóvel arrendado sem o consentimento do arrendador;

c) O arrendatário não paga a renda do arrendamento ou o parceiro-outorgado não faz a partilha da parceria no prazo e condições estipulada;

d)    O arrendatário ou o Parceiro-outorgado causa dano ao imóvel com dolo ou culpa;

e)    Quando é mudada a destinação do imóvel sem o consentimento do proprietário;

f)  Houver abandono total ou parcial do imóvel;

g)  For requerida a retomada do imóvel mediante a comprovação da sinceridade do pedido - art. 32 VIII c/c art. 22, § 2º e 4º do Regulamento. Como regra geral da prova - CPC art. 373, deverá ser provada, sob pena de arcar com perdas e danos;

h)    Ocorrer a inobservância das normas obrigatórias (Decreto 59.566/66, art. 13);

i)    O arrendatário ou o parceiro-outorgado infringir obrigação legal ou cometer infração grave.

                          8.1 Nestes casos, a ação de despejo não é mais feito através do procedimento sumário. Em que o rito especial, estava previsto no art. 275[1], inciso II, letra "a", do CPC. Por ele, deveria haver audiência no prazo de 30 dias em que haverá a tentativa de conciliação. Não saindo acordo, o juiz teria o prazo de mais 30 dias para julgar o processo. Mas se o procedimento for convertido em ordinário, o prazo passa a ser indeterminado. Obs. Atualmente foi alterado pelo novo CPC

A doutrina apresentada por Nelson Nery Junior[2], assim se posiciona: “Todas as ações envolvendo arrendamento rural, inclusive a de despejo do arrendatário, devem seguir o rito sumário (Calmon de Passos, Com.,34,pp.68/69)”

Por outro lado, se o parceiro, arrendatário ou seu preposto/estranho insistir em permanecer ou voltar ao imóvel é possível lançar mão da ação de reintegração de posse. A ação de reintegração de posse vem alicerçada no art. 1.210 do Código Civil Brasileiro é cabal, verbis:

“Art. 1210. O possuidor tem direito de ser mantido na posse, em caso de turbação, e restituído, no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.”

Por seu turno, assentou-se no art. 926, o diploma processual pátrio, verbis:

“Art 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho.”

Mais a frente, no art. 927[3], o prefalado compêndio estampa que provas incubem ao autor, quando da instrução de sua peça vestibular. São elas, a (1) comprovação de sua posse legítima, a (2) certificação do esbulho praticado pelo réu, a (3) informação da data do esbulho e (4) demonstração de perda de posse.

Obs. Doravante vide o procedimento do arts. 554 e 560 e seguintes do novo CPC

A data da extinção do contrato ou da causa que deu início a ocupação injusta é fundamental para que se possa demarcar se a posse é nova ou antiga. Pelo critério da posse nova ou antiga possibilitará que o Juiz possa deferir pedido de medida liminar ou tutela antecipada. Liminar se ficar caracterizada que a posse injusta tem menos de ano e dia. Após essa data, a urgência da recuperação da posse pelo dono somente poderá ser pleiteada via antecipação de tutela, em face da aplicação do rito em ordinário. Vejamos sob a égide do CPC anterior,  art. 924 do CPC, verbis:

Art. 924. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse as normas da seção seguinte, quando intentado dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho; passado esse prazo, será ordinário, não perdendo, contudo, o caráter possessório.

Doravante foi tratado na LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015 nos artigos 560 a 566,  Novo CPC.

Mas isso só será possível ou terá maior possibilidade de sucesso se o contrato for escrito e estiver revestido das formalidades mencionadas no capitulo III anteriormente comentado.

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[1]  CPC- Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

     I - nas causas cujo valor não exceda a 60 (sessenta) vezes o valor do salário mínimo; (Redação dada pela Lei nº 10.444, de 7.5.2002)

     II - nas causas, qualquer que seja o valor (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

     a) de arrendamento rural e de parceria agrícola; (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

[2]              Nery Junior, Nelson. Código de processo civil comentado e legislação processual civil extravaganteem vigor: atualizada até 15.03.2002/ Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery 6. ed. Ver. São Paulo: Editora Rvista dos Tribunais, 2002. p. 625)

[3]  Art. 927. Incumbe ao autor provar:

    I - a sua posse;

    Il - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

    III - a data da turbação ou do esbulho;

    IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração.

    Art. 928. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração; no caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

    Parágrafo único. Contra as pessoas jurídicas de direito público não será deferida a manutenção ou a reintegração liminar sem prévia audiência dos respectivos representantes judiciais.

    Art. 929. Julgada procedente a justificação, o juiz fará logo expedir mandado de manutenção ou de reintegração.