3. Imóveis rurais destinados à Reforma Agrária – Projetos de Assentamentos – restrições ao arrendamento e parceria.

                     

Os Imóveis rurais desapropriados e destinados à Reforma Agrária são tratados de modo especial pela legislação federal. Assim sendo, a parceria e arrendamento rural tendo como objeto esses bens, de um modo geral são nulos.

3.1 Ocorre que ao promover a desapropriação, normalmente através de ação judicial, com a concessão de medida liminar concedendo a posse ao INCRA, ou mesmo diante da decisão em definitivo transitada em julgado, a referida Autarquia Fundiária, por ato administrativo (portaria) cria o Projeto de Assentamento (PA).

Ali fixa um determinado número de famílias de acordo com a capacidade do imóvel para que nele elas possam exercer a atividade com possibilidade de extrair renda digna para seu sustento.

 Leva-se em conta a vocação, a vivência no meio rural e a capacidade profissional do assentado para a atividade agropecuária.

Primeiramente é formalizado um contrato de assentamento que transfere apenas a posse direta do imóvel para uso e gozo, porém, os assentados não detêm o poder de dispor do bem do modo que lhes convém.

Os assentados são rigorosamente acompanhados pelos INCRA, objetivando a emancipação sócio-econômica deles e, por conseqüência, a consolidação do projeto.

Esse processo poderá demorar anos, uma vez que a Autarquia no interesse do crescimento das pessoas beneficiadas pelo programa, possibilita financiamentos como exemplo, o de infra-estrutura básica para que famílias previamente selecionadas se instalem, disponibilizando vias de acesso, energia elétrica, escolas, armazéns e serviços de assistência técnicas e creditícias.

A conseqüência disso decorre que os assentados adquirirão a propriedade plena somente após ato de consolidação ou emancipação do projeto com a concessão dos títulos definitivos. Mesmo após a concessão do referido título, não poderão negociá-lo pelo período de 10 anos, computado o período contratual.

Enquanto isso não ocorrer, a exploração da área tem nítido caráter pessoal e intransferível a terceiros, segundo o art 59 do Decreto 59.428/66 o parceleiro deve “cultivar direta e pessoalmente sua parcela”, de modo que eventual contrato com terceiro, por ele realizado, ferirá disposição expressa de legislação Federal. Vejamos a  Lei nº 8.629/93:

“Art. 18-A.  Os lotes a serem distribuídos pelo Programa Nacional de Reforma Agrária não poderão ter área superior a 2 (dois) módulos fiscais ou inferior à fração mínima de parcelamento.        (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 1^o  Fica autorizado o Incra, nos assentamentos com data de criação anterior ao período de 10 anos contados retroativamente a partir de 27 de dezembro de 2013, a conferir a CDRU ou título de domínio relativos às áreas em que ocorreram desmembramentos ou remembramentos após a concessão de uso, desde que observados os seguintes requisitos:      (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

I - observância dos limites de área estabelecidos no caput, por beneficiário;       (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

II - o beneficiário não possua outro imóvel a qualquer título;       (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

III - o beneficiário preencha os requisitos exigidos no art. 3^o da Lei n^o 11.326, de 24 de julho de 2006; e        (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

IV - o desmembramento ou remembramento seja anterior a 27 de dezembro de 2013.       (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 2^o  O beneficiário titulado nos termos do § 1^o não fará jus aos créditos de instalação de que trata o art. 17 desta Lei.        (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

 Art. 21.  Nos instrumentos que conferem o título de domínio, concessão de uso ou CDRU, os beneficiários da reforma agrária assumirão, obrigatoriamente, o compromisso de cultivar o imóvel direta e pessoalmente, ou por meio de seu núcleo familiar, mesmo que por intermédio de cooperativas, e o de não ceder o seu uso a terceiros, a qualquer título, pelo prazo de 10 (dez) anos.         (Redação dada pela Lei nº 13.001, de 2014)

Art. 22.  Constará, obrigatoriamente, dos instrumentos translativos de domínio, de concessão de uso ou de CDRU, cláusula resolutória que preveja a rescisão do contrato e o retorno do imóvel ao órgão alienante ou concedente, no caso de descumprimento de quaisquer das obrigações assumidas pelo adquirente ou concessionário.         (Redação dada pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 1^o  Após transcorrido o prazo de inegociabilidade de 10 (dez) anos, o imóvel objeto de título translativo de domínio somente poderá ser alienado se a nova área titulada não vier a integrar imóvel rural com área superior a 2 (dois) módulos fiscais.      (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

§ 2^o  Ainda que feita pelos sucessores do titulado, a alienação de imóvel rural em desacordo com o § 1^o é nula de pleno direito, devendo a área retornar ao domínio do Incra, não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos.      (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014) 

A presente Lei recepcionou o Decreto 59.428/66, cujo art. 77 autoriza a rescisão contratutal:

“Art 77. Será motivo de rescisão contratual:

a) deixar de cultivar direta e pessoalmente sua parcela por espaço de três meses, salvo motivo de força maior, a juízo da Administração do núcleo;

b) deixar de residir no local do trabalho ou em área pertencente ao núcleo, salvo justa causa reconhecida pela Administração;

c) desmatar indiscriminadamente, sem imediato aproveitamento agrícola do solo e respectivo reflorestamento, de acordo com diretrizes do projeto elaborado para a área;

d) não observar as diretrizes técnicas, econômicas e sociais definidas no respectivo projeto de colonização, desde que esteja o parceleiro convenientemente assistido e orientado.

e) não dar cumprimento às condições do termo de compromisso e dos contratos de promessa de compra e venda e de colonização;

f) tornar-se elemento de perturbação para o desenvolvimento dos trabalhos de colonização do núcleo, pró má conduta ou inadaptação à vida comunitária.”

3.2 No tocante a perspectiva do direito à propriedade, por parte dos assentados, pode-se dizer que a consolidação de um assentamento deriva de um procedimento de verificação da condição de vida autônoma do projeto, sempre por ato declaratório do órgão, art. 68 da Lei 4.504/64:

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“Art. 68. A emancipação do núcleo ocorrerá quando este tiver condições de vida autônoma, e será declarada por ato do órgão competente, observados os preceitos legais e regulamentares.”

Os preceitos legais e regulamentares a que se refere este artigo são desconhecidos, com exceção à Norma de Execução nº 09 de 2001, a qual transcrevemos no anexo III item 5, que estabelece procedimentos de caráter interno ao Órgão.

Esse é mais um ponto nebuloso na legislação agrária que impede seja aplicada uma política agrícola transparente no tocante à emancipação de um projeto de assentamento, ficando à mercê da discricionariedade da administração pública em regulamentar, muitas vezes paternalista e noutras ausente dos problemas.

Assim o rumo à emancipação de um projeto tem que ser regrado ou vinculado através de metas e padrões sociais numa visão interdisciplinar da política agrária (questões econômicas/rendas, educação/alfabetização crescente, saúde/higiene sanidade...)

Por ora resta retornar ao tema, confiando na discricionariedade administrativa dos Órgãos encarregados.

Assim ao não ter sido efetivado o requisito de vida autônoma, o direito ao imóvel constitui-se em mera expectativa que não pode ser oposta ao direito de propriedade do Órgão Público/UNIÃO.

Ademais, em hipótese alguma poderá ser considerado como direito adquirido enquanto o assentamento não estiver consolidado, ficando os atos de vontade do particular vinculado ao certame legal acima (discricionariedade da administração).

3.3 Por outro lado, os contratos de assentamento são constituídos de cláusulas financeiras, as quais obrigatoriamente consignam a cobrança do valor da terra nua desapropriada e parcelada. No entanto, na maioria das vezes os ressarcimentos desses valores são protelados diante da notória condição hipossuficiente dos assentados.

Isso faz com que o projeto de emancipação seja adiado, com novos investimentos por parte do Órgão em busca do progresso social e econômico do núcleo.