Da inadimplência contratual e Recomendações de Ordem Prática nos contratos agrários

3. Da inadimplência contratual

O contraente que não cumprir as suas obrigações, contratuais e legais, deverá ser constituído em mora, através de notificação judicial ou extrajudicial, que não sendo purgada no prazo poderá acarretar a rescisão do contrato.

  3.1 Se a inadimplência for do arrendatário, ou parceiro-outorgado, a ação proposta será a de despejo.

  Se a culpa for do arrendador ou parceiro-outorgante poderá ser-lhe aforada ação de cumprimento de contrato ou rescisão com perdas e danos, adotando-se o procedimento determinado no art. 323, 497 e seguintes do CPC. 

Observação: com a entrada em vigor do novo CPC, LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015, Ocorreu a supressão ou unificação de ritos, portanto, o assunto aqui tratado merece cuidados, uma vez que os dispositivos citados perderam a vigência e quer me parecer que o rito passou a ser o ordinário. 

3.2   É muito comum na ação de despejo por falta de pagamento o arrendatário na contestação indicar as benfeitorias úteis e necessárias feitas no imóvel, quantificar os custos, indicar a valorização do imóvel, pedir indenização por elas e retenção do imóvel enquanto não for indenizado.

4. Recomendações de Ordem Prática nos contratos agrários

Quando contratarem os proprietários arrendadores e parceiros-outorgantes devem ter muito cuidado porque a legislação agrária é protetora do arrendatário e do parceiro-outorgado e, estes uma vez na posse do bem cedido, descumprido o contrato, gozam de aliados poderosíssimos: o Estatuto da Terra e, em certos aspectos, de rito processual específico como do então art. 275 do CPC, acima mencionado.(vide obs. acima).

Disso decorre a necessidade dos contratantes se conhecerem quando da elaboração ou contratação, nas modalidades ora em estudo, da idoneidade moral e financeira, as garantias bem como o conhecimento teórico e prático em relação ao empreendimento, objeto ou atividade, buscando terem garantias de que o pacto será cumprido; de que o outro contraente tenha condições financeiras de cumprir o contrato, etc. De que o contrato seja por escrito e obedeça aos parâmetros traçados pela legislação agrária e que seja levado ao registro no Cartório competente.

Sempre é bom verificar e/ou vistoriar o imóvel ao término do contrato, para que o parceiro outorgado ou arrendatário, não possa, de má-fé, deixar sobre ele um preposto seu, objetivando a aquisição do imóvel ou parte dele pelo decurso de prazo prescricional, quando não ocorrer a efetiva retomada do imóvel, em face das espécies de usucapião.

Satisfeitas estas etapas, e em caso de descumprimento do contrato, por qualquer das partes, restará facilitada a aplicação da Justiça.

4.1 Como anteriormente ponderado, os contratos agrários podem ser registrados, sendo importante que estejam em dia com o INCRA (CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL) e Receita Federal, bem como atendam os requisitos, condições e as indicações fixadas nos arts. 9º e 12 do Decreto 59.566/66 e art. 22 da Lei 4.947/66.