2. Os Contratos de Parceria e Arrendamento frente ao Fisco Federal

A Receita Federal[1] (obs. até a data de edição deste livro, em 2008)  tinha ou tem o seguinte entendimento sobre o tema Contratos de Parceria e Arredamento, no tópico perguntas e respostas. Vejamos:

“Contratos de Parceria e Arrendamento

078. Para a legislação do ITR, o que é parceria rural?

O conceito é o mesmo das legislações civil e agrária. É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o exercício, parcial, do poder de uso de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (Estatuto da Terra, art. 96, VI e Dec. nº 59.566/66).

079. Quais são as espécies de contrato de parceria rural?

Há duas espécies de parceria, a agrícola (CC, art. 1.410) e a pecuária (CC, art. 1.416), conforme o objeto seja o cultivo da terra ou o tratamento e criação dos animais, nada impedindo que no mesmo contrato as duas finalidades sejam reunidas.

080. Quais as características do contrato de parceria agrícola?

Contrato consensual, bilateral, oneroso, aleatório e intuitu personae, vale dizer, intransmissível por ato inter vivos ou causa mortis. Mas subsiste quando o prédio se aliena, mantendo-se a situação do parceiro-cultivador, e sub-rogando-se no adquirente os direitos e obrigações do alienante.

Se tiver sido ajustado por prazo determinado, a duração convencionada tem de respeitar-se; se por prazo indeterminado, o adquirente há de esperar até a próxima colheita, e não despedirá o parceiro senão mediante pré-aviso de seis meses.

O proprietário tem o dever de entregar o prédio em condições de receber o cultivo, salvo estipulação em contrário, e a ele incumbem os encargos do prédio, se os não assumir o colono (CC, art. 1.411). O parceiro tem o dever de empregar toda a sua diligência nos trabalhos agrícolas, procedendo conforme determina a boa-fé. Realizará as culturas contratadas, dando os seus esforços para que produzam o maior rendimento.

Sendo aleatório o contrato, não tem qualquer das partes direito a um proveito ou retribuição certa. Ao contrário, os riscos de caso fortuito ou força maior correrão em comum contra o proprietário e o parceiro. Aplicam-se subsidiariamente a este contrato as regras da locação de prédios rústicos (Caio Mário da Silva Pereira, in Instituições de Direito Civil).

081. O que se entende por parceria pecuária?

O proprietário tem a obrigação de entregar ao parceiro-tratador os animais, de acordo com o contrato. Sofrerá, aquele, os prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, porém cabem-lhe os proveitos que se obtenham dos animais mortos, pertencentes ao capital (CC, art. 1.420). Ao parceiro-tratador incumbem, salvo ajuste em contrário, as despesas com o tratamento e criação. As crias dos animais, e os seus produtos, como peles, crinas, lãs, leite, deverão ser partilhadas segundo o que tiver sido estipulado, e, na falta de ajuste, em partes iguais. Aplicam-se subsidiariamente a este contrato as regras da sociedade (Caio Mário da Silva Pereira, in Instituições de Direito Civil).

082. Para efeito do ITR, o que é arrendamento rural?

O ITR adota o mesmo entendimento das legislações civil e agrária. É o contrato agrário pelo qual o titular se obriga a ceder a outra pessoa, por tempo determinado ou não, o exercício, parcial, dos poderes de uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei (Dec. nº 59.566/66). O cedente é chamado de arrendador, enquanto o arrendatário é a pessoa que recebe o prédio em aluguel ou arrendamento. O arrendador pode ser o proprietário, o usufrutuário, o usuário ou possuidor, enfim aquele que tenha a livre administração do imóvel rural (Pinto Ferreira, in Curso de Direito Agrário).

083. No que diferem os contratos agrários de parceria e de arrendamento?

Os contratos de parceria e de arrendamento, quanto à natureza jurídica, configuram obrigação pessoal (direito obrigacional), porém diferem:

I - quanto ao exercício dos poderes inerentes ao domínio:

a) no contrato de parceria, o cedente (parceiro-outorgante) transfere apenas o exercício, parcial, do poder de uso;

b) no contrato de arrendamento, o cedente (arrendador) transfere ao arrendatário o exercício, parcial, dos poderes de uso e gozo.

II - quanto à responsabilidade pelos riscos da atividade e remuneração do cedente:

a) no arrendamento, o cedente (arrendador) recebe do arrendatário retribuição certa ou aluguel, pouco importando se este se houve bem ou mal no empreendimento;

b) na parceria, o cedente (parceiro-outorgante) partilha com o parceiro-outorgado os riscos e os lucros havidos, conforme avençado.

084. A relação jurídica, estabelecida pelo contrato de arrendamento de imóvel rural ou de parceria rural ou de comodato de imóvel rural, é de natureza obrigacional. O que distingue o direito real do direito obrigacional ou pessoal?

I - O direito real tem as seguintes características:

a) é provido de ação real, que prevalece contra qualquer detentor da coisa, razão pela qual preferem muitos denominá-lo de absoluto;
b) oponibilidade erga omnes: no polo ativo da relação jurídica está o titular do direito real sobre determinado bem ou coisa; no polo passivo estão todas as pessoas da coletividade, indeterminadamente. A oponibilidade erga omnes, portanto, consiste no poder assegurado ao titular de um direito real de opor contra todas as pessoas da comunidade esse seu direito, devendo estas nada fazer, senão se abster ou tolerar;

c) aderência: ambulatoriedade e seqüela - pela aderência o direito se une à coisa de forma inseparável ou incindível, de sorte que se esta muda de lugar ou muda de detentor, o direito continua ligado a ela. Ora, se o direito também se movimenta sempre que a coisa se movimentar, deve-se concluir que o direito real é um direito ambulante, é um direito que se movimenta. Ambulatoriedade é, precisamente, essa capacidade que tem o direito real de se movimentar.

 Seqüela significa o poder conferido ao titular de um direito real de perseguir a coisa, tomar e trazê-la de volta;

d) taxatividade (tipologia numerus clausus) – o nº de direitos reais é taxativo, vale dizer, numerus clausus. Isso significa que os direitos reais têm um modelo definido pela própria lei que os cria (tipicidade) e um nome (nominatividade), não podendo as partes criar nenhum outro;

e) normas cogentes (de interesse público, inderrogáveis pelas partes), ou seja, de observância obrigatória;

f) posse – somente os direitos reais são suscetíveis de posse;
g) perenidade.

II - O direito obrigacional ou pessoal tem as seguintes características:

a) direito relativo – só vincula juridicamente as partes contraentes. No polo ativo, está o credor da obrigação; no polo passivo, está o devedor da obrigação, cujo objeto é uma prestação positiva ou negativa (dar, fazer ou não fazer);
b) tipologia numerus apertus, ou seja, a tipologia é livre, desde que se respeite o seguinte: agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei;
c) normas dispositivas (de livre fixação pelas partes contraentes);
d) transitoriedade.

085. O que vem a ser falsa parceria?

Em algumas regiões do País, entende-se ou dá-se o nome de "parceria" a um contrato de trabalho rural, no qual o trabalhador percebe salário, parte em dinheiro e parte percentual da lavoura cultivada ou do gado tratado. Neste caso, a direção dos trabalhos, o custeio e conseqüente risco do empreendimento são de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário do imóvel rural. Portanto, trata-se de falsa parceria ou contrato de trabalho rural (Pinto Ferreira, in Curso de Direito Agrário).”

3. Imóveis rurais destinados à Reforma Agrária – Projetos de Assentamentos – restrições ao arrendamento e parceria.

                       

Os Imóveis rurais desapropriados e destinados à Reforma Agrária são tratados de modo especial pela legislação federal. Assim sendo, a parceria e arrendamento rural tendo como objeto esses bens, de um modo geral são nulos.

3.1 Ocorre que ao promover a desapropriação, normalmente através de ação judicial, com a concessão de medida liminar concedendo a posse ao INCRA, ou mesmo diante da decisão em definitivo transitada em julgado, a referida Autarquia Fundiária, por ato administrativo (portaria) cria o Projeto de Assentamento (PA).

Ali fixa um determinado número de famílias de acordo com a capacidade do imóvel para que nele elas possam exercer a atividade com possibilidade de extrair renda digna para seu sustento.

 Leva-se em conta a vocação, a vivência no meio rural e a capacidade profissional do assentado para a atividade agropecuária.

Primeiramente é formalizado um contrato de assentamento que transfere apenas a posse direta do imóvel para uso e gozo, porém, os assentados não detêm o poder de dispor do bem do modo que lhes convém.

Os assentados são rigorosamente acompanhados pelos INCRA, objetivando a emancipação sócio-econômica deles e, por conseqüência, a consolidação do projeto.

Esse processo poderá demorar anos, uma vez que a Autarquia no interesse do crescimento das pessoas beneficiadas pelo programa, possibilita financiamentos como exemplo, o de infra-estrutura básica para que famílias previamente selecionadas se instalem, disponibilizando vias de acesso, energia elétrica, escolas, armazéns e serviços de assistência técnicas e creditícias.

A conseqüência disso decorre que os assentados adquirirão a propriedade plena somente após ato de consolidação ou emancipação do projeto com a concessão dos títulos definitivos. Mesmo após a concessão do referido título, não poderão negociá-lo pelo período de 10 anos, computado o período contratual.

Enquanto isso não ocorrer, a exploração da área tem nítido caráter pessoal e intransferível a terceiros, segundo o art 59 do Decreto 59.428/66 o parceleiro deve “cultivar direta e pessoalmente sua parcela”, de modo que eventual contrato com terceiro, por ele realizado, ferirá disposição expressa de legislação Federal. Vejamos a  Lei nº 8.629/93:

“Art. 18 - A distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária far-se- á através de títulos de domínio ou de concessão de uso, inegociáveis pelo prazo de 10 (dez) anos.

§ 1º O título de domínio de que trata este artigo conterá cláusulas resolutivas e será outorgado ao beneficiário do programa de reforma agrária de forma individual ou coletiva, após a realização dos serviços de medição e demarcação topográfica do imóvel a ser alienado.

§ 2° Na implantação do projeto de assentamento, será celebrado com o beneficiário do programa de reforma agrária contrato de concessão de uso, de forma individual ou coletiva que conterá cláusulas resolutivas, estipulando-se os direitos e as obrigações da entidade concedente e dos concessionários, assegurando-se a estes o direito de adquirir, em definitivo, o título de domínio, nas condições previstas no parágrafo anterior, computado o período da concessão para fins da inegociabilidade de que trata este artigo.

Art. 22 - Constará, obrigatoriamente, dos instrumentos translativos de domínio ou de concessão de uso cláusula resolutória que preveja a rescisão do contrato e o retorno do imóvel ao órgão alienante ou concedente, no caso de descumprimento de quaisquer das obrigações assumidas pelo adquirente ou concessionário. “

A presente Lei recepcionou o Decreto 59.428/66, cujo art. 77 autoriza a rescisão contratutal:

“Art 77. Será motivo de rescisão contratual:

a) deixar de cultivar direta e pessoalmente sua parcela por espaço de três meses, salvo motivo de força maior, a juízo da Administração do núcleo;

b) deixar de residir no local do trabalho ou em área pertencente ao núcleo, salvo justa causa reconhecida pela Administração;

c) desmatar indiscriminadamente, sem imediato aproveitamento agrícola do solo e respectivo reflorestamento, de acordo com diretrizes do projeto elaborado para a área;

d) não observar as diretrizes técnicas, econômicas e sociais definidas no respectivo projeto de colonização, desde que esteja o parceleiro convenientemente assistido e orientado.

e) não dar cumprimento às condições do termo de compromisso e dos contratos de promessa de compra e venda e de colonização;

f) tornar-se elemento de perturbação para o desenvolvimento dos trabalhos de colonização do núcleo, pró má conduta ou inadaptação à vida comunitária.”

3.2 No tocante a perspectiva do direito à propriedade, por parte dos assentados, pode-se dizer que a consolidação de um assentamento deriva de um procedimento de verificação da condição de vida autônoma do projeto, sempre por ato declaratório do órgão, art. 68 da Lei 4.504/64:

.

“Art. 68. A emancipação do núcleo ocorrerá quando este tiver condições de vida autônoma, e será declarada por ato do órgão competente, observados os preceitos legais e regulamentares.”

Os preceitos legais e regulamentares a que se refere este artigo são desconhecidos, com exceção à Norma de Execução nº 09 de 2001, a qual transcrevemos no anexo III item 5, que estabelece procedimentos de caráter interno ao Órgão.

Esse é mais um ponto nebuloso na legislação agrária que impede seja aplicada uma política agrícola transparente no tocante à emancipação de um projeto de assentamento, ficando à mercê da discricionariedade da administração pública em regulamentar, muitas vezes paternalista e noutras ausente dos problemas.

Assim o rumo à emancipação de um projeto tem que ser regrado ou vinculado através de metas e padrões sociais numa visão interdisciplinar da política agrária (questões econômicas/rendas, educação/alfabetização crescente, saúde/higiene sanidade...)

Por ora resta retornar ao tema, confiando na discricionariedade administrativa dos Órgãos encarregados.

Assim ao não ter sido efetivado o requisito de vida autônoma, o direito ao imóvel constitui-se em mera expectativa que não pode ser oposta ao direito de propriedade do Órgão Público/UNIÃO.

Ademais, em hipótese alguma poderá ser considerado como direito adquirido enquanto o assentamento não estiver consolidado, ficando os atos de vontade do particular vinculado ao certame legal acima (discricionariedade da administração).

3.3 Por outro lado, os contratos de assentamento são constituídos de cláusulas financeiras, as quais obrigatoriamente consignam a cobrança do valor da terra nua desapropriada e parcelada. No entanto, na maioria das vezes os ressarcimentos desses valores são protelados diante da notória condição hipossuficiente dos assentados.

Isso faz com que o projeto de emancipação seja adiado, com novos investimentos por parte do Órgão em busca do progresso social e econômico do núcleo.

Portanto, está posta a razão pela qual os contratos de arrendamento e de parceria sofrem severas restrições no tocante às áreas destinadas à reforma agrária.

Fato que nos autoriza dizer que são nulos objetivamente e subjetivamente, uma vez que o bem imóvel como objeto tem destinação específica com uso controlado ou de fins especializado, assim como a característica da pessoa/sujeito que explora o imóvel é levada em conta.

3.4 Diga-se, enquanto o titulo de propriedade não for transmitido com a decorrência do lapso de dez anos, as terras destinadas à reforma agrária são de propriedade da União, portanto, relativo ao objeto do contrato também temos restrições. Vejamos o que diz o Estatuto da Terra:

Lei 4.504/66:

Art. 94. É vedado contrato de arrendamento ou parceria na exploração de terras de propriedade pública, ressalvado o disposto no parágrafo único deste artigo.

Parágrafo único. Excepcionalmente, poderão ser arrendadas ou dadas em parceria terras de propriedade púbica, quando:

a) razões de segurança nacional o determinarem;

b) áreas de núcleos de colonização pioneira, na sua fase de implantação, forem organizadas para fins de demonstração;

c) forem motivo de posse pacífica e a justo título, reconhecida pelo Poder Público, antes da vigência desta Lei.

Em suma os contratos de assentamento são constituídos intuitu personae com cláusulas financeiras de ressarcimento do valor da terra nua desapropriada, muitas vezes protelado em razão da condição hipossuficiente dos assentados, sendo que a propriedade da União sofre restrições ao arrendamento e parceria no art. 94 do Estatuto da Terra.

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[1]                http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaJuridica/itr/2000/PergResp/pr69a85.htm

CAPITULO VII - 1 – Reforma agrária - Desapropriação - a produtividade e sua relação com os contratos agrários.

Uma das missões deste estudo também é observar certas situações que podem levar ao embaraço da parte contratante na relação negocial. Por isso, lembramos aos parceiros outorgantes para que fiquem atentos no tocante às questões da produtividade do imóvel arrendado, uma vez que a desapropriação como instituto em voga, normalmente incide quando ele não estiver cumprindo sua função social. Dentro dos mandamentos Constitucionais e da legislação agrária, a terra é vista como meio de produção e não um patrimônio de acumulação de riquezas.

1.1 A Constituição Federal de 1988 veio determinar, em seu art. 186, que a propriedade rural cumprirá sua função social, que lhe é inerente, desde que atenda simultaneamente aos critérios e graus de exigência estabelecidos em lei.

O dispositivo afigurava-se como norma constitucional não auto-aplicável, demandando, a edição de lei que fixasse os citados critérios e graus.

 Assim sendo, mediante o clamor da sociedade civil pela efetivação da Reforma Agrária em nossa nação, veio o legislador pátrio a editar a Lei n.º 8.629/93 (com algumas alterações da Lei nº 13.001, de 2014) que contemplou os critérios e graus de mensuração da produtividade dos imóveis rurais, além é claro, das demais questões específicas como as indenizações,  regras de assentamentos, beneficiários  e financiamentos.

Portanto, os critérios e graus de mensuração da produtividade  foram previstos e definidos no art. 6º e seus parágrafos, que preceitua, verbis:

“Art. 6º. Considera-se propriedade produtiva aquela que, explorada econômica e racionalmente, atinge, simultaneamente, graus de utilização da terra e eficiência na exploração, segundo índices fixados pelo órgão federal competente.

§ 1º. O grau de utilização da terra, para efeito do caput deste artigo, deverá ser igual ou superior a 80% (oitenta por cento), calculado pela relação percentual entre a área efetivamente utilizada e a área aproveitável total do imóvel.

§ 2º. O grau de eficiência na exploração da terra deverá ser igual ou superior a 100% (cem por cento), e será obtido com a seguinte sistemática:

I – para os produtos vegetais, divide-se a quantidade colhida de cada produto pelos respectivos índices de rendimento estabelecidos pelo órgão competente do Poder  Executivo, para cada Microregião Homogênea;

II – para a exploração pecuária, divide-se o número total de Unidades Animais (UA) do rebanho, pelo índice de lotação estabelecido pelo órgão competente do Poder  Executivo, para cada Microrregião Homogênea;

III – a soma dos resultados obtidos na forma dos incisos I e II deste artigo, dividida pela área efetivamente utilizada e multiplicada por 100 (cem), determina o grau de eficiência na exploração.”

1.2 Os critérios e graus para a determinação da produtividade do imóvel rural estão taxativamente fixados na Lei. Para tanto, faz-se uso de dois meios de aferição da produtividade, quais sejam, o Grau de Utilização da Terra – GUT e o Grau de Eficiência na Exploração – GEE.

Na aferição do GUT deve-se considerar o imóvel de per si, ou seja, para calculá-lo não há necessidade de comparação com nenhum outro imóvel ou imóveis que estejam inseridos no mesmo contexto fático de produção, com a utilização de dados individuais conclui-se se o mesmo atinge ou não o índice exigido.

No tocante a definição do GEE, o imóvel rural é analisado em comparação com a média alcançada pela microrregião à qual ele se integra. Verifica-se a modalidade de exploração do imóvel e faz-se um estudo comparativo com a média obtida na microrregião em que está inserido, para então se apontar a sua eficiência.

Relativamente ao GUT o legislador fez com que a Lei 8.629/93 dispusesse concretamente a respeito dos índices a serem alcançados pelo imóvel, e o faz determinando que a área efetivamente utilizada deva ser igual ou superior a 80% (oitenta por cento) da área aproveitável. Contudo, para a fixação dos índices a serem alcançados em cada microrregião faz-se necessária a delegação de competência ao Poder Executivo, representado, in casu, pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA.

1.3 A necessidade de delegação é inquestionável, uma vez que a lei (sentido material e formal) apresenta entre suas principais características a generalidade, abstratividade e permanência que devem conter seus comandos, logo, exigir-se que fizesse a previsão específica e individuada da média de produção de cada uma das inumeráveis microrregiões homogêneas do imenso, continental, território brasileiro, seria, por certo, afronta as ditas características.

Daí porque a fixação dessa produção é eminentemente de competência dos órgãos da Administração Pública, no caso o INCRA, em seu poder-dever, inerente aos poderes administrativos confiados, de fazer cumprir a lei de ofício.

Ainda que tal atribuição recaia INCRA a fixação da média de produção de cada microrregião, não deixa a Lei de dispor em seu texto do índice de eficiência que cada imóvel deve apresentar diante do quadro geral, qual seja, igual ou superior a 100% (cem por cento).

1.4 O STF já se manifestou na pessoa do ínsigne Ministro Ilmar Galvão:

“(...) Não pode ser aceito, dado não ser razoável, exigir que a lei, além de estabelecer os critérios definidores da propriedade produtiva, como o fez (Lei n.º 8.629/93), viesse a fixar cada um dos índices de rendimento de atividades, agrícolas e pastoris, a serem alcançados nas diversas microrregiões identificáveis no vasto território nacional, tarefa que, obviamente, somente poderá ser cumprida, e de forma paulatina, pelos órgãos da Administração. (MS 22.193-3/SP – Sessão Plenária de 29/08/96).”

 Destarte, a Lei 8.629/93 fixa em seus dispositivos os critérios e graus de apuração de produtividade, delegando ao Poder Executivo, INCRA, apenas a definição das especificidades regionais que ela, por impossibilidade, não se incumbe de prever.

Outros julgados demonstram o assunto estar consolidado pela Corte Suprema, podendo ser sintetizado no seguinte julgado, prolatado pelo Pleno, à unanimidade, verbis:

“EMENTA: - Desapropriação de imóvel rural por interesse social, para fins de reforma agrária.

Notificação administrativa apta à finalidade a que se destina.

Constitucionalidade das disposições constantes do art. 6º, e seus parágrafos, da Lei n.º 8.629/93.

Alegação de haver-se procedido à vistoria por meio de um técnico. Matéria ligada à conveniência interna do órgão, sem configurar ilegalidade, nem direito subjetivo oponível pelo proprietário impetrante.”

Noutro julgado assim afirmou o eminente Ministro Relator Octávio Gallotti:

“Não vislumbro igualmente, eiva de inconstitucionalidade nas disposições da Lei n.º 8.629/93, que, no seu art. 6º, e seus parágrafos, fixaram o grau de utilização da terra, em razão da área aproveitável, bem como a sistemática de obtenção do grau de eficiência, deixando ao órgão do Poder Executivo o estabelecimento dos índices de rendimento dos produtos agrícolas e de lotação de unidades pecuárias.

Esses índices, cuja elaboração está sujeita às características variáveis no tempo e no espaço e vinculadas a fatores censitários periódicos, são por sua natureza, tarefa do Poder Executivo, de nenhum modo condizente com o grau de abstração e permanência que se espera de providência de hierarquia legislativa.”

(Mandado de Segurança n.º 22302-2/PR, denegado por votação unânime do Plenário do STF)

1.5 Podemos concluir que a Lei n.º 8.629/93, ao regulamentar a Carta Magna, remete ao Poder Executivo a atribuição de fixar pormenorizadamente os índices e graus para apuração da produtividade dos imóveis rurais.

Por sua vez esta tarefa encontra-se atribuída, haja vista expressa determinação de diversos diplomas legais, ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA.

Tal atribuição vem anteriormente a Lei 8.629/93 retornando historicamente ao Estatuto da Terra que atribui ao INCRA (ou a seus antecessores, mas que sempre enfeixaram os mesmos limites de atribuições) a determinação de aferir esses índices ou padrões indicativos da produtividade, conforme disposto no artigo 46 que preceitua, verbis:

 “Art. 46. O Instituto Brasileiro de Reforma Agrária promoverá levantamentos, com utilização, nos casos indicados, dos meios previstos no Capítulo II do Título I, para a elaboração do cadastro dos imóveis rurais em todo país, mencionando:

(...)

III – condições da exploração e do uso da terra, indicando:

(...)

e) os volumes e os índices médios relativos à produção obtida;”

Além do Estatuto da Terra, também outros diplomas legais atribuem tal competência ao INCRA: Decretos nºs. 55.891/65 (arts. 29 e 33), 56.792 (arts. 17, 24 e 29), 72.106/73 (arts. 2º, 20, 27, 32 e 43) e 84.685/80 (arts. 8, ‘b’, 10).

1.6 Portanto, a questão da produtividade e por conseqüência a renda em que as partes procuram atingir no pacto, podem extrapolar a relação contratual resultando em sansão determinada pela política de reforma agrária, caso haja descumprimento dos índices de produtividade, quando aquém daquele que o imóvel pode proporcionar.

Imaginem! Se por descuido do arrendatário ou parceiro em relação à produtividade o imóvel for desapropriado. Entendemos que poderão advir outras conseqüências além da simples rescisão ou redução da renda, consoante determina o art. 30 do Decreto 59.566, especialmente quando o contratado vier a dar causa ao fato como acima feito em hipótese, posto que haverá perdas e danos, ainda que implicitamente.

  Art 30. No caso de desapropriação parcial do imóvel rural, fica assegurado ao arrendatário o direito à redução proporcional da renda ou o de rescindir o contrato.

Quer nos parecer que a aplicação do art. 30, supra, encontra ressonância quando o contratante der causa. Mas quando o contratado não cumprir com suas obrigações, aliás, fixadas no art. 38 do Decreto 59.566/66, consoante abaixo transcrevemos, entendemos que será culpado pela situação.

Decreto 59.566/66:

“Art 38. A exploração da terra, nas formas e tipos regulamentados por este Decreto, somente é considerada como adequada a permitir ao arrendatário e ao parceiro-outorgado gozar dos benefícios aqui estabelecidos, quando for realizada de maneira:

 I - eficiente, quando satisfizer as seguintes condições, especificadas no art. 25 do Decreto nº 55.891, de 1965 e as contidas nos parágrafos daquele artigo:

 a) que a área utilizada nas várias explorações represente porcentagem igual ou superior a 50% (cinqüenta por cento) de sua área agricultável, equiparando-se, para esse fim, as áreas cultivadas, as pastagens, as matas naturais e artificiais e as áreas ocupadas com benfeitorias;

 b) que obtenha rendimento médio, nas várias atividades de exploração, igual ou superior aos mínimos fixados em tabela própria, periódicamente.

 II - Direta e pessoal, nos termos do art. 8º deste Regulamento estendido o conceito ao parceiro-outorgado;

 III - correta, quando atender às seguintes disposições estaduais no mencionado art. 25 do Decreto número 55.891, de 1965:

  a) adote práticas conservacionistas e empregue no mínimo, a tecnologia de uso corrente nas zonas em que se situe;

  b) mantenha as condições de administração e as formas de exploração social estabelecidas como mínimas para cada região.”

Cabe aqui indagar se os critérios fixados no § 1º do art. 6º [1] da Lei 8.629/93, quando define o GUT no mínimo em 80% da área aproveitável não está em contradição com a letra “a”[2] do inciso I do art. 38 do Decreto 59.566/66 que fixa em 50% da área agricultável. Pois, ainda que pertençam a institutos diversos, poderão ter incidência, em tese, controvertida, sempre que uma área arrendada for desapropriada, quando o arrendatário apenas cumpriu o Decreto utilizando 50% da área agricultável, mas ficou aquém dos 80% (GUT) da área aproveitável do imóvel!? Essa matéria poderá ser objeto de novos estudos.

Por fim, a legislação omitiu, melhor dizendo, o legislador não incluiu como índice para fins de verificar o cumprimento da função social da propriedade qualquer grau de proteção ambiental no imóvel como critério de preservação das matas e mananciais. Fato que poderia agregar critérios para examinar se a propriedade cumpre ou não a sua função social, objetivando a desapropriação, ou seja, quando notar o elevado grau de degradação, também deveria possibilitar a desapropriação.

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[1]              § 1º. O grau de utilização da terra, para efeito do caput deste artigo, deverá ser igual ou superior a 80% (oitenta por cento), calculado pela relação percentual entre a área efetivamente utilizada e a área aproveitável total do imóvel.

[2]           a) que a área utilizada nas várias explorações represente porcentagem igual ou superior a 50% (cinqüenta por cento) de sua área agricultável, equiparando-se, para esse fim, as áreas cultivadas, as pastagens, as matas naturais e artificiais e as áreas ocupadas com benfeitorias;

SINOPSE - VI

Questões Comuns à Parceria e Arrendamento

1. Da Publicidade – registro no Cartório de Registro de títulos e Documentos ou de Imóveis, acompanhados do CCIR, ITR, IBAMA.

1.1 registro no Ofício Imobiliário – tem o condão de dar o efeito erga omnes.

2.Georreferenciamento o que é georreferenciamento? - condição de registro de atos relativos aos imóveis rurais como segurança dos negócios. È a certificação pelo INCRA de que a poligonal não se sobrepõe a de nenhuma outra área. Antes da edição do 5.570/05 era exigido para o registro do contrato agrário. Doravante somente será exigido para os atos de desmembramentos, parcelamento, ou remembramento, transferência da área total, criação ou alteração da descrição do imóvel resultante de qualquer procedimento administrativo ou judicial.

3. Da inadimplência contratual - constituição em mora com a notificação judicial ou extrajudicial que não sendo purgada (consignação dos valores) acarretará a rescisão.

 3.1 ação de despejo – por falta de pagamento poderá ser oposto a retenção das benfeitorias úteis e necessárias e as voluptuárias autorizadas.

 3.2  Culpa do arrendador – arrendatário pode ajuizar ação de cumprimento de contrato ou rescisão – art.  323, 497 e seguintes do CPC.

4. Recomendações de Ordem Prática - nos contratos agrários importa na idoneidade das partes, uma vez que o arrendamento implica em posse. A legislação agrária é protetora do arrendatário e do parceiro-outorgado. Assim, interesses estranhos à relação contratual devem ser detectados e afastados, em especial no aspecto prescricional aquisitivo, caso pessoas permaneçam sobre o imóvel.

4.1 Condições para registro – Em dia com o INCRA (CCIR – CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL) e Receita Federal.

5. Vantagens quanto ao capital – não há transmissão da propriedade, mas associação do dono do imóvel desprovido da mão-de-obra e habilidades, muitas vezes por evento clínico, com quem detenha condições de trabalho e de produção, mas não tem ou não quer imobilizar capital em imóvel rústico.

5.1 o produtor imobiliza menos capital - os produtores adquirem experiência de se tornarem pequenos empresários e patrões sem o emprego do capital.

5.2 pequenos empresários e "patrões" – podem acumular rendas para comprar terra.

6. Forma dos contratos  - que contemplem as cláusulas arroladas no art. 12 do Decreto 59.566/66 e sejam levados ao registro para se ter validade perante terceiros.  
6.1 feitos por escrito - só é dono quem registra”, por sua vez, decorre que  só se registra o que está escrito.

7. Falso Contrato de Parceria – art. 84 do Decreto 59.566/66, quando há uma forma intermediária de pagamento, parte em dinheiro e outra em produtos para burlar as leis trabalhistas. Somente será válido se a soma em dinheiro mais o percentual atinjam o salário mínimo.

7.1 contrato de parceria descaracterizado -  quando afrontar o art. 3º da CLT.

7.2 Os requisitos da relação de emprego – CLT: subordinação, dependência econômica e natureza não eventual. Já o art. 84 do Decreto 59.566/66 refere-se a modalidade mista de pagamento e direção do trabalho.

7.3 Aparente conflito de normas entre CLT e Decreto – não há, na maioria das questões são os mesmos princípios adotados ao hipossuficiente.

7.4 conceito de empregador rural – Lei 5.889/73 art. 3º - Se não ocorrer contratação trabalhista, porém de parceria, haverá forte presunção de que o contrato de parceria esconda uma relação de emprego.

7.5 parceiro contratante tipificado como empregador – quando a renda do suposto parceiro for inferior ao mínimo, haverá nulidade/desconsideração das cláusulas financeiras em favor deste.

8. Despejo  - art. 32 do Decreto 59.566/66 enumera nove casos em que se pode pedir o despejo no arrendamento e na parceria (verificar os casos no texto comentado).

8.1 procedimento sumário - rito especial previsto no art. 275, inciso II, letra "a", do CPC. Em última situação também se pode adotar a reintegração de posse forte no art. 1210 CC, com o procedimento do arts. 554 e 560 e seguintes do CPC.  Obs. rito sumário alterado ou suprimido  pelo Novo CPC

9. Substituição de área -   art. 95 VII do ET – salutar para evitar o esgotamento da terra ou quando haja justa causa ou estipulação contratual.

9.1 se a área arrendada for a totalidade do imóvel? Nesse caso a redação é letra vazia, sem utilidade.

10. Relatório de benfeitorias – deve ser feito em conjunto no início e no fim do contrato, pode prevenir eventuais indenizações indevidas e a permanência de estranhos no imóvel.  
11. Notificações – o meio comprobatório pode ser qualquer um desde que chegue ao destinatário, seja por AR ou simples. Até com base nos arts. 726 a 729 do novo CPC. Contudo a legislação, § 3º do art. 22 do Decreto 59.566/66, elege a notificação por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, é o meio que aconselhamos.

11.1 feita por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos – traz o maior grau de segurança e agilidade.

12. Fiança: possibilidade do confisco de terras com cultivo ilegal de plantas psicotrópicas – sem conhecer o contratado, é aconselhável que se garanta posto que o cultivo dessas plantas enseja expropriação sem indenização (confisco).

12.1  fiança/amparo– pode se socorrer da prevista no art. 818 e seguintes do Código Civil.

13. Eleição do foro  -    se o contrato estiver elaborado para ser registrado é aconselhável o Cartório do local do imóvel, mas o do domicílio das partes não macula o instrumento.

14. Precauções possessórias    - Savigny teoria subjetivista, (corpus) e (animus); Ihering (corpus) Adotamos a teoria objetiva e em alguns casos submetido ao crivo da intenção.

15. Extinção e renovação do contrato  agrário  - previsão legal no art. 26 e 29 do Decreto 59.566, combinado com o art. 96 II,V do Estatuto coincidindo algumas vezes com os motivos que autorizam o despejo sendo que a falta de notificação com seis meses de antecedência enseja a renovação contratual por mais um período idêntico ao original.

15. Extinção e renovação do contrato

 A extinção do contrato agrário tem previsão legal no art. 26 e 29 do Decreto 59.566, combinado com o art. 96 II,V do Estatuto. Algumas causas de extinção coincidem com os motivos que autorizam o despejo, sendo que em muitas situações descritas a extinção do contrato deve ser precedida por notificação do outorgado.

Normalmente se extingue pelo término precedido de notificação prévia com seis meses de antecedência pelo proprietário que pretender retomar o imóvel, seja para uso próprio ou proposta mais vantajosa – desde que não haja o exercício do direito de preferência. Ou ainda, quando o arrendatário, ou o parceiro-outorgado, comunicando com 30 dias de antecedência de findar o prazo, não pretender mais renovar;

-pela retomada para exploração direta ou de descendentes, com prévia notificação, inexistindo a chamada denúncia vazia;

- pela aquisição da gleba pelo outorgado;

-quando ocorrer o distrato – acordo de vontades;

-ou rescisão do contrato pelos motivos do art. 27 do Regulamento, podendo incidir o art. 92 § 6º do Estatuto da Terra – relativo às perdas e danos;

-quando ocorrer a resolução ou extinção do direito do arrendador, em sendo ele usufrutuário ou ainda em decorrência de evicção ou decisão judicial irrecorrível, atentando-se para saída apenas quando finda a colheita;

-por motivo de força maior que torne a execução do contrato impossível ou por demais oneroso, art. 29 e 36 do Decreto;

-também por força da natureza avalanches inundações permanentes ou erosão que ocasione a infertilidade da terra;

-em caso de desapropriação, art. 30 do Decreto 59.566;

-por infração de cláusula ou dispositivo legal assim como por morte do parceiro outorgado, salvo o disposto no art. 26 do Decreto em se tratando de arrendamento familiar.

Observe-se que existia um aparente conflito entre o então art. 1413 do CC de 1916, relativo a parceria, todavia a resolução toma a interpretação do art, 96 inc. VII do ET e art. 34 do Decreto, que manda aplicar as mesmas regras do arrendamento. Mesmo porque estas Leis são posteriores ao Código Civil de então, aplicando-se a Lei de Introdução ao Código Civil, no tocante a vigência da lei nova.

15.1. Como caso de renovação, inicialmente podemos comentar o motivo de extinção contratual pela retomada para uso próprio ou da família. Nesta hipótese ela sempre será precedida de notificação prévia até os seis meses que antecedem o término contratual (art. 95, IV - ET). Todavia se essa notificação for proposta, por exemplo, somente nos cinco meses e meio antes do término contratual, com certeza ferirá severamente disposição expressa de lei. E o proprietário ao assim proceder estará praticando um ato nulo, ao teor do art. 2º parágrafo único do Regulamento. Disso decore que se o proprietário perdeu a anterioridade da notificação, não mais poderá faze-la até o término do prazo contratual, havendo renovação automática do pacto. Destarte, fica permitido ou devolvido ao arrendatário o direito de nele exercer a atividade de acordo com os direitos contratuais anteriormente pactuados. Conseqüentemente, o proprietário deverá respeitar os limites fixados no contrato original, como se não tivesse notificado. Como se observa, essa situação diferencia-se da modalidade de prorrogação contratual a qual é utilizada para ultimar a colheita prevista nos arts. 95, III e 96, I do Estatuto da Terra e no Decreto 59566/66, art. 21 § 1º e 44.

Então, resta claro que ausência de notificação para retomada seja espontânea/tácita porque o arrendador deseja a continuidade da relação ou mesmo pela modalidade operada diante da inércia, assim como pela notificação a destempo pelo proprietário, em qualquer dos casos haverá continuidade contratual sendo denominada de renovação.  Em sendo renovação, a previsão legal vem colocada no Estatuto da Terra, art. 95, IV e V e 96, II, e no Decreto 59.566/66, art. 22 e parágrafos, cuja leitura compreende-se duas hipóteses quais sejam a de existência de proposta de terceiro, e a outra na ausência de notificação prévia do proprietário com seis meses de antecedência. Assim, concluímos que nos casos de renovação tácita, por ato falho – perda do prazo para notificar ou pelo exercício do direito de preferência, o novo prazo será igual ao do contrato originário se outro não for consignado expressamente pelas partes e desde que se atendam os limites mínimos.

14. Precauções possessórias

Lembrando Savigny[1], para se chegar na posse a idéia básica é a detenção. Assim expressando:

“Todas as definições de posse consideram como posse de uma coisa a situação na qual não só a atuação própria, sobre a coisa, é fisicamente possível, mas também pode ser impedida de qualquer interferência exterior”. (...) Designadamente a detenção que se queira fazer valer como posse deve ser intencional, isto é, deve-se, para ser possuidor, não ter apenas a mera detenção, mas antes querer tê-la. Essa vontade (animus possidendi) corresponde à detenção deve ser determinada mais exatamente”. 

Ressalta-se, para Savigny, em sua teoria subjetivista, a posse tem como elementos o controle material da coisa (corpus) e a vontade de possuir (animus).

Já para Ihering em sua teoria objetiva, basta o corpus para a caracterização da posse. Somente a lei poderia desqualificá-la.

Tupinambá[2] citando Ihering assim relata:“Alias, o próprio Ihering (Opus cit., p.32) afirma que a “simples proximidade da pessoa em face da coisa não cria ainda a posse; para isso é necessário a vontade (animus) que estabelece um liame entre eles”. Assim, toda vez que se visita um amigo em sua casa ou se entra numa escola, para lecionar ou estudar, não há que se falar em ser possuidor da casa do amigo ou da escola. Inexiste a affectio tenendi.”

Importante dizer que o Código Civil brasileiro segue a teoria objetiva de Ihering, todavia, em alguns casos submete ao crivo da intenção, vontade a exemplo do possuidor de boa-fé, quando diminui os lapsos temporais para aquisição.

Atento para essas regras, ao término do contrato de arrendamento ou de parceria, o dono do imóvel deve fazer uma vistoria completa nele.

Deve constatar se ele está totalmente livre e desocupado de pessoas e coisas, pois nele pode permanecer algum preposto do antigo arrendatário ou parceiro/outorgado. Esse preposto não tem nenhum vínculo com o dono da terra. Se ele continuar ali, sem a oposição do proprietário, começará a correr a favor dele a prescrição aquisitiva. Dentro de 5 anos ele poderá requerer o usucapião e tornar-se dono do imóvel, se a área for até 50 hectares (art. 191, CRFB). Se superior, a prescrição continuará correndo da mesma forma, com a aplicação das regras gerais da prescrição ordinária.

Essa hipótese acontece com freqüência quando ocorre o subarrendamento, a cessão ou o empréstimo do imóvel arrendado.

A permanência de empregados ou ex-empregados do arrendatário ou do parceiro-outorgado no imóvel é sempre um indício da ocorrência de fato dessa natureza.

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[1]              Saviny. Das Recht dês Besitzes, 26; apud Antonio Menezes Cordeiro, A posse, p.24.

[2]              Tupinambá Miguel Castro do Nascimento. Posse e propriedade. Porto Alegre. Livraria do Advogado. 2000, p.18.