2.Dos diversos
contratos de Arrendamento segundo o objeto (vide art. 5º do Decreto 59.566/66).
Podem ser
enumerados diversos tipos de contratos de arrendamento, segundo o seu objeto.
Vejamos:
3.1 – Arrendamento
Agrícola- Ocorre quando tiver por escopo o cultivo de espécies vegetais.
3.2- Arrendamento pecuário
– Quando a finalidade for a criação, recriação, invernação ou terminação de
gado (bovino, bubalino, eqüino, ovino...)
3.3- Arrendamento
Agroindustrial - da-se quando o arrendamento tem como objetivo o
beneficiamento de produtos agrícolas, pecuários ou vegetais, cujas instalações
industriais são de propriedade do arrendador ou possuidor.
3.4- Arrendamento de
extração – trata-se do contrato em que o arrendatário explora a extração de
espécimes florestais nativos (madeira, palmito, castanhas, etc), pesca ou até
mesmo a madeira cultivada como eucalipto, pinus, acácia, de propriedade
do arrendador.
3.5- Arrendamento
misto, quando o contrato abranger mais de uma das modalidades acima,
agrícola, pecuária, beneficiamento etc.
4.
Direito subjetivo do Arrendatário
O estatuto da terra assegura ao
arrendatário uma proteção capaz de lhe auspiciar um crescimento social econômico, sendo irrenunciável os direitos
atribuídos pelo art 13 da Lei 4.947, entre eles podemos citar:
Lei 4.947:
art 13...
“IV - proibição de renúncia, por parte do
arrendatário ou do parceiro não-proprietário, de direitos ou vantagens
estabelecidas em leis ou regulamentos;”
Trata-se de um direito subjetivo que
pode ser exercido pelo Arrendatário ou parceiro não proprietário em seu favor para
fazer valer as normas quando ocultadas no instrumento e ou violadas pelo
contratante. Decorre, portanto, do direito objetivo, lhe assegurando esse
privilégio para que possa invocar a seu favor. É a chamada “jus est facultas
agendi”, fazendo com que os outros observem as leis em vigor em
relação ao sujeito beneficiário.
Cabe transcrever a observação de Lenio
Luiz Streck[1]:
“Estamos, assim, em face de um sério problema: de um lado temos uma
sociedade carente de realização de direitos e, de outro, uma Constituição
Federal que garante estes direitos de forma mais ampla possível. Este é o
contraponto.”.
O Estatuto da Terra foi um instrumento
inovador desde sua edição, sendo plenamente recepcionado pela atual
Constituição Federal. Portanto, o cuidado no que concerne ao equilíbrio da
relação jurídica contratual se inclinará em pender muito mais em favor do
arrendatário ou parceiro não proprietário, posto se caracterizar como
instrumento de proteção ao trabalhador rural.
5.
Preferência na aquisição
5.1 O contratado arrendatário tem
preferência na aquisição do imóvel em relação a igual oferta por terceiro ao
titular do domínio, é o denominado direito de preempção estabelecido no art.
92. § 3º, ET e 45 e 47 do Decreto nº 59.566/66.
O prazo
para a manifestação do arrendatário é de 30 dias a contar da data do
recebimento da comunicação, considerando-se o silêncio como desistência ao
direito de comprar o bem, pagando o mesmo preço do concorrente.
Se o imóvel estiver sendo explorado por
mais de um arrendatário, a
manifestação de venda deve ser comunicada a todos os arrendatários. Por sua vez
se eles manifestarem interesse deverão fazer em relação à totalidade da área do
imóvel posto à venda e não somente à sua parte. Todavia, se mais de um fizer a
proposta, o desempate recairá em favor de quem tiver realizado benfeitorias de
maior valor, em não havendo, em favor daquele com a maior área arrendada.
Como dito, o direito de preempção pode
ser exercido quando não ocorrer a notificação
ou comunicado, com base no art. 47 do regulamento (Decreto 59.566/66) em
até 06 meses contados da transcrição da escritura de venda no Cartório de
Registro de Imóveis, depositando o preço, caso contrário opera-se a decadência.
Decreto nº 59.566/66:
“Art 47. O arrendatário a
quem não se notificar a venda, poderá depositando o preço, haver para si o
imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da
transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóveis local,
resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (art. 92, § 4º,
do Estatuto da Terra).”
5.2 Como inicialmente abordado, o
instituto da preferência tem pouco uso, posto que o arrendatário, normalmente
hipossuficiente, não tem possibilidades financeiras para ofertar valores em condições
iguais ao do promitente comprador.
Nesse ponto, a política governamental
deveria estar preparada para financiar o arrendatário com prazos e condições de
pagamentos subsidiados, fato que por si só promoveria uma reforma agrária, se
não em curto prazo, porém criando nova cultura de acesso a terra através desse
instrumento normativo.
Assim sendo, é fundamental que o § 3º do art.
92 do Estatuto da Terra tenha uma nova redação ou que seja pelo menos
regulamentado, objetivando garantias legais de financiamento do exercício do
direito de preferência, senão constituir-se-á em letra morta ou em desuso.
5.3
Procedimento judicial aplicável. Quando o exercício do direito tiver que ser buscado via
judicial, terá que se proceder diante de um rito processual específico e
adequado ao pedido.
Veja, a busca do direito de preferência
em juízo não pode ser confundido com a ação objetivando cumprir o contrato
agrário, posto que o contrato está vigendo e a causa é diversa do simples
descumprimento contratual. Fosse o caso seria cabível o rito sumário, consoante
dispõe o art. 275, II ‘a’ do CPC[2],
previsto no art. 86 do Decreto 59.566/66 referindo-se ao art. 685 do anterior
CPC. Mas trata-se de adjudicação de
imóvel.
Em sendo adjudicação de imóvel e,
portanto, não arrolado no art. 275 do CPC, resta como solução dessa omissão que
o tipo de procedimento seja determinado pelo valor da causa.
6. Prazos de Vigência - prazo mínimo
normativo de vigência dos contratos, na omissão contratual ou quando elaborado
por prazo indeterminado.
A questão aqui colocada refere-se ao
fato de muitos contratos não estabelecerem os seus prazos de vigência. Nesse
caso a resolução encontra-se muito bem posta no art. 13, letra “a” do
Regulamento Decreto 59.566/66:
“a) prazos mínimos, na forma da alínea " b
", do inciso XI, do art. 95 e da alínea " b
", do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra:
- de 3 (três), anos nos
casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura
temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de
parceria;
- de 5 (cinco), anos
nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura
permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou
extração de matérias primas de origem animal;
- de 7 (sete), anos nos
casos em que ocorra atividade de exploração florestal;”
Logicamente, não havendo acordo
expresso, ainda que esgotado o prazo mínimo, aquela parte que pretender
rescindir ou por fim ao pacto, deverá notificar (Notificação extrajudicial
cartório de títulos e documentos) a outra com antecedência mínima legalmente
fixada (seis meses pelo proprietário que pretender retomar o imóvel – para
exploração direta ou por intermédio de descendente seu. Pelo arrendatário ou parceiro
outorgado com trinta dias de antecedência), sob pena de dar a continuidade da
relação pela renovação, até que o procedimento de aviso ou notificação seja
formalizado antes de findar os seis meses do contrato renovado. Tudo consoante
art. 95, IV e V do Estatuto da Terra e art. 22 do (Regulamento) Decreto
59.566/66. Contudo, se no decorrer do lapso temporal do contrato não houver
tempo suficiente para ultimar a colheita, deve ser respeitado um lapso temporal
mínimo ou suficiente para que o contratado possa colher o resultado de seu
trabalho. Por outro lado, a Lei 11. 443/07 alterou a redação do art. 195, III
do ET, de modo que esse tempo excedente já previsto insuficiente para colher os
frutos, deve ser previamente ajustado quanto a forma de pagamento pelo seu uso.
Veja, um exemplo: no caso de penhor, com a renovação, ainda que automática, faz
nascer a presunção legal de que foi dado ou renovado o consentimento para
celebração do contrato de penhor, art. 60 do Regulamento. Então podemos
concluir que a renovação pela falta da notificação ou até mesmo pela sua
inadequação temporal, nos sugere que o contrato renovado deverá guardar o mesmo
período do originário.
Observe-se ainda que o encerramento do
prazo não implica necessariamente em encerramento automático contratual, uma
vez que a retomada deve ser motivada na exploração direta ou por descendente
seu ou ainda com apego no recebimento de proposta de arrendamento mais
vantajosa, como adiante veremos.
As notificações, segundo § 3º do art.
22 do citado regulamento, deverão ser procedidas através do Cartório de
Registro de Títulos e Documentos do local do Imóvel.
7.
Irrenunciabilidade do direito de limitar a renda paga ao arrendador em valor
inferior ou igual ao teto legal com base no montante declarado no CCIR.
Além desse
limite estar garantido no art. 95 XII do ET, também decorre do art. 2º do ET
anteriormente mencionado. Vejamos:
Teto de 30% sobre o VTN (valor da terra
nua) declarado no CCIR (certificado de cadastro do imóvel rural) quando o
arrendamento abranger parte do imóvel e 15% sobre o VTN se o arrendamento tiver
por objeto todo o imóvel, mesmo na renovação ou prorrogação do contrato etc.
Nunca o arrendador poderá contratar valores superiores a este, sob pena de não
validade da parte financeira que exceder ao valor do limite legal.
8.
Indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, podendo reter enquanto não for
indenizado.
As benfeitorias efetuadas pelos
arrendatários darão a ele o direito a ser indenizado, quando forem consideradas
úteis e necessárias ou as autorizadas (voluptuárias), art. 95, VIII do ET e
art. 25 caput, do Decreto 59.566/66, abaixo transcrito, podendo
reter o imóvel em seu poder até o reembolso dos valores.
8.1 Quando o arrendador efetuar
despesas com as benfeitorias necessárias, fato que muitas vezes ocorre em face
da impossibilidade econômica do arrendatário, poderá solicitar a elevação
proporcional da renda, é o que dispõe o art. 25 § 2º do Decreto 59.566/66.
Vejamos abaixo.
“Art 25. O arrendatário, no
término do contrato, terá direito á indenização das benfeitorias necessárias e
úteis. Quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua construção for
expressamente autorizada pelo arrendador (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra e
516 do Cód. Civil).”
“§ 1º Enquanto o
arrendatário não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá
reter o imóvel em seu poder, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas,
nos termos do contrato de arrendamento (arts. 95, VIII do Estatuto da Terra e
516 do Código Civil).”
“§ 2º Quando as
benfeitorias necessárias ou úteis forem feitas às expensas do arrendador dando
lugar a aumento nos rendimentos da gleba, terá ele direito a uma elevação
proporcional da renda, e não serão indenizáveis ao fim do contrato, salvo
estipulação em contrário.”
Temos que a Indenização pelas benfeitorias úteis e
necessárias é liquida e certa, podendo exercer o direito de retenção enquanto
não indenizadas. Já com relação às voluptuárias somente quando autorizadas.
