14. Precauções possessórias

Lembrando Savigny[1], para se chegar na posse a idéia básica é a detenção. Assim expressando:

“Todas as definições de posse consideram como posse de uma coisa a situação na qual não só a atuação própria, sobre a coisa, é fisicamente possível, mas também pode ser impedida de qualquer interferência exterior”. (...) Designadamente a detenção que se queira fazer valer como posse deve ser intencional, isto é, deve-se, para ser possuidor, não ter apenas a mera detenção, mas antes querer tê-la. Essa vontade (animus possidendi) corresponde à detenção deve ser determinada mais exatamente”. 

Ressalta-se, para Savigny, em sua teoria subjetivista, a posse tem como elementos o controle material da coisa (corpus) e a vontade de possuir (animus).

Já para Ihering em sua teoria objetiva, basta o corpus para a caracterização da posse. Somente a lei poderia desqualificá-la.

Tupinambá[2] citando Ihering assim relata:“Alias, o próprio Ihering (Opus cit., p.32) afirma que a “simples proximidade da pessoa em face da coisa não cria ainda a posse; para isso é necessário a vontade (animus) que estabelece um liame entre eles”. Assim, toda vez que se visita um amigo em sua casa ou se entra numa escola, para lecionar ou estudar, não há que se falar em ser possuidor da casa do amigo ou da escola. Inexiste a affectio tenendi.”

Importante dizer que o Código Civil brasileiro segue a teoria objetiva de Ihering, todavia, em alguns casos submete ao crivo da intenção, vontade a exemplo do possuidor de boa-fé, quando diminui os lapsos temporais para aquisição.

Atento para essas regras, ao término do contrato de arrendamento ou de parceria, o dono do imóvel deve fazer uma vistoria completa nele.

Deve constatar se ele está totalmente livre e desocupado de pessoas e coisas, pois nele pode permanecer algum preposto do antigo arrendatário ou parceiro/outorgado. Esse preposto não tem nenhum vínculo com o dono da terra. Se ele continuar ali, sem a oposição do proprietário, começará a correr a favor dele a prescrição aquisitiva. Dentro de 5 anos ele poderá requerer o usucapião e tornar-se dono do imóvel, se a área for até 50 hectares (art. 191, CRFB). Se superior, a prescrição continuará correndo da mesma forma, com a aplicação das regras gerais da prescrição ordinária.

Essa hipótese acontece com freqüência quando ocorre o subarrendamento, a cessão ou o empréstimo do imóvel arrendado.

A permanência de empregados ou ex-empregados do arrendatário ou do parceiro-outorgado no imóvel é sempre um indício da ocorrência de fato dessa natureza.

---

[1]              Saviny. Das Recht dês Besitzes, 26; apud Antonio Menezes Cordeiro, A posse, p.24.

[2]              Tupinambá Miguel Castro do Nascimento. Posse e propriedade. Porto Alegre. Livraria do Advogado. 2000, p.18.

12. Fiança – confisco de terra por cultura ilegal e Eleição do foro

12. Fiança – confisco de terra por cultura ilegal

 Toda a legislação agrária não prevê nenhuma espécie de fiança nos contratos de arrendamento ou de parceria. Mas a partir da Constituição de 1988 surgiu o confisco das terras onde for encontrada cultura ilegal de plantas psicotrópicas[1].

Sem o conhecimento do proprietário, o cultivador da terra pode plantar uma roça de maconha (cannabis sativa), por exemplo. Ao ser descoberta, as duas partes poderão sofrer processo e condenação penal. O proprietário perderá o imóvel sem direito a nenhuma indenização.

O art. 243 da Constituição Federal encontra-se regulamentado a partir da edição da Lei 8.257 de 26 de novembro de 1991 a qual determina rito especial na expropriação das glebas nas quais se localizam culturas ilegais de plantas psicotrópicas. Vejamos:

Lei 8.257 de 26 de novembro de 1991

Dispõe sobre a expropriação das glebas nas quais se localizem culturas ilegais de plantas psicotrópicas

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

Art. 1° As glebas de qualquer região do país onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas serão imediatamente expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos, para o cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei, conforme o art. 243 da Constituição Federal.

Parágrafo único. Todo e qualquer bem de valor econômico apreendido em decorrência do tráfico ilícito de entorpecentes e drogas afins será confiscado e reverterá em benefício de instituições e pessoal especializado no tratamento e recuperação de viciados e no aparelhamento e custeio de atividades de fiscalização, controle, prevenção e repressão do crime de tráfico dessas substâncias.

Art. 2° Para efeito desta lei, plantas psicotrópicas são aquelas que permitem a obtenção de substância entorpecente proscrita, plantas estas elencadas no rol emitido pelo órgão sanitário competente do Ministério da Saúde.

Parágrafo único. A autorização para a cultura de plantas psicotrópicas será concedida pelo órgão competente do Ministério da Saúde, atendendo exclusivamente a finalidades terapêuticas e científicas.

Art. 3° A cultura das plantas psicotrópicas caracteriza-se pelo preparo da terra destinada a semeadura, ou plantio, ou colheita.

Art. 4° As glebas referidas nesta lei, sujeitas à expropriação, são aquelas possuídas a qualquer título.

Parágrafo único. (Vetado)

Art. 5° (Vetado)

Art. 6° A ação expropriatória seguirá o procedimento judicial estabelecido nesta lei.

Art. 7° Recebida a inicial, o Juiz determinará a citação dos expropriados, no prazo de cinco dias.

§ 1° Ao ordenar a citação, o Juiz nomeará perito.

§ 2° Após a investidura, o perito terá oito dias de prazo para entregar o laudo em cartório.

Art. 8° O prazo para contestação e indicação de assistentes técnicos será de dez dias, a contar da data da juntada do mandado de citação aos autos.

Art. 9° O Juiz determinará audiência de instrução e julgamento para dentro de quinze dias, a contar da data da contestação.

Art. 10. O Juiz poderá imitir, liminarmente, a União na posse do imóvel expropriando, garantindo-se o contraditório pela realização de audiência de justificação.

Art. 11. Na audiência de instrução e julgamento cada parte poderá indicar até cinco testemunhas.

Art. 12. É vedado o adiamento da audiência, salvo motivo de força maior, devidamente justificado.

Parágrafo único. Se a audiência, pela impossibilidade da produção de toda a prova oral no mesmo dia, tiver que ser postergada, em nenhuma hipótese será ela marcada para data posterior a três dias.

Art. 13. Encerrada a instrução, o Juiz prolatará a sentença em cinco dias.

Art. 14. Da sentença caberá recurso na forma da lei processual .

Art. 15. Transitada em julgado a sentença expropriatória, o imóvel será incorporado ao patrimônio da União.

Parágrafo único. Se a gleba expropriada nos termos desta lei, após o trânsito em julgado da sentença, não puder ter em cento e vinte dias a destinação prevista no art. 1°, ficará incorporada ao patrimônio da União, reservada, até que sobrevenham as condições necessárias àquela utilização.

Art. 16. (Vetado)

Art. 17. A expropriação de que trata esta lei prevalecerá sobre direitos reais de garantia, não se admitindo embargos de terceiro, fundados em dívida hipotecária, anticrética ou pignoratícia.

Art. 18. (Vetado)

Art. 19. (Vetado)

Art. 20. O não cumprimento dos prazos previstos nesta lei sujeitará o funcionário público responsável ou o perito judicial a multa diária, a ser fixada pelo Juiz.

Art. 21. (Vetado)

Art. 22. (Vetado)

Art. 23. Aplicam-se subsidiariamente as normas do Código de Processo Civil.

Art. 24. Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Art. 25. Revogam-se as disposições em contrário.

Os destinos destes imóveis poderão servir para assentamento objetivando os fins da reforma agrária. A Portaria Conjunta nº 56 de 04 de novembro de 2005, da Advocacia-Geral da União estabelece os procedimentos formais para implementação da medida fixada no seu art. 1º.

12.1 Por isso é recomendável ao proprietário exigir uma fiança como garantia do imóvel arrendado ou dado em parceria. Principalmente se o arrendatário ou  parceiro-outorgado for desconhecido do cedente da terra. A fiança está prevista no art. 818 [2] e seguintes do Código Civil.

 Trata-se de obrigação acessória, que ocorre quando um terceiro se propõe a pagar a dívida do devedor se este não solver. Necessariamente pressupõe existência de uma outra obrigação chamada de principal, da qual é garantia. Tem cunho unilateral. O fiador obriga-se para com o credor, contudo este nenhum compromisso assume em relação àquele. É Contrato oneroso em relação ao credor, mas gratuito, em regra, referentemente ao devedor; porém, há casos em que o afiançado remunera o fiador pela fiança prestada.

  

13. Eleição do foro    

Para efeitos práticos, quando o contrato agrário contiver características de um direito real, o foro competente para qualquer pendência judicial deve ser o do local do imóvel qualquer que seja o domicílio das partes.

Isto para reduzir os custos do processo, na eventual necessidade de perícia e oitiva de testemunhas, por exemplo. Contudo, excluídos os casos arrolados no artigo 47 e 63 e respectivos parágrafos do CPC, litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova, o foro poderá recair no domicílio ou de eleição das partes,  CPC, verbis:

Art. 47.  Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.

§ 1^o O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.

§ 2^o A ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta.

Aqui, trata-se de competência em razão da matéria. Já com relação a competência em razão da pessoa, muito embora existam processos dessa natureza, porém quase sempre são órgãos públicos como no caso o INCRA e a UNIÃO que litigam na condição de autor ou ré, consoante disposto no art. 109, I, da Constituição Federal. Esses Órgãos públicos federais são jurisdicionados na Justiça Federal, e, caso existam varas especializadas na jurisdição, nessa é que correrão as querelas Fundiárias.

---

[1]      Constituição Federal: Art. 243. As glebas de qualquer região do País onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas serão imediatamente expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos, para o cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei.

[2]  Código Civil: Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

9. Substituição de área; Relatório de benfeitorias e Notificações

A lei prevê a possibilidade de substituição da área arrendada por outra equivalente, localizada no mesmo imóvel. Isso é possível, desde que respeitados os direitos do arrendatário e as demais condições contratuais, ET, art. 95, VII:

“VII - poderá ser acertada, entre o proprietário e arrendatário, cláusula que permita a substituição de área arrendada por outra equivalente no mesmo imóvel rural, desde que respeitadas as condições de arrendamento e os direitos do arrendatário;”

9.1 É uma questão discutível. E se a área arrendada for a totalidade do imóvel? Substituir o quê? Portanto, na prática só será possível se houver área remanescente.

Para quem faz rotação de cultura, essa hipótese é importante. Desde que haja área remanescente, é claro. Então é recomendável que fique tudo bem claro e definido em cláusula específica do contrato.

10. Relatório de benfeitorias  

Tanto no arrendamento como na parceria, as partes devem elaborar um relatório completo e detalhado das benfeitorias existentes no imóvel. Ele deve ser feito em conjunto, no início e no término do contrato. Essa providência é útil para efeitos de eventuais indenizações e fixação de limites de valores nos contratos.

11. Notificações

Em regra, a lei determina que a notificação pode ser feita por qualquer meio comprobatório de que ela chegou ao conhecimento do notificado seu destinatário. Até por carta registrada com AR (aviso de recebimento). Ou mesmo por carta simples entregue pessoalmente ao destinatário, desde que ele passe recibo.

11.1 Todos esses meios são válidos, mas não são seguros. Nem mesmo a carta com AR. Portanto, a notificação pode ser exercida por meio judicial, artigos 726 a 729 do novo CPC ou feita por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Aliás, este é o procedimento que determina o § 3º do art. 22 do Decreto 59.566/66, sempre buscando o maior grau de segurança.

8. Despejo

Obs. No que concerne as referências feitas ao código de Processo Civil esclareço que diz respeito ao anterior. Todavia, temos que o novo CPC LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015, alterou os dispositivos indicados, inclusive unificando procedimentos.

O art. 32 do Decreto 59.566/66 que regulamenta o Estatuto da Terra prevê nove casos em que se pode pedir o despejo no arrendamento e na parceria. Ele é possível quando:

a)    Terminar o prazo de vigência do contrato ou de sua renovação. Mas é preciso haver notificação prévia (6 meses antes) ao arrendatário ou ao parceiro-outorgado. Sem ela, o contrato é automaticamente renovado;

b) O arrendatário subarrenda, cede ou empresta o imóvel arrendado sem o consentimento do arrendador;

c) O arrendatário não paga a renda do arrendamento ou o parceiro-outorgado não faz a partilha da parceria no prazo e condições estipulada;

d)    O arrendatário ou o Parceiro-outorgado causa dano ao imóvel com dolo ou culpa;

e)    Quando é mudada a destinação do imóvel sem o consentimento do proprietário;

f)  Houver abandono total ou parcial do imóvel;

g)  For requerida a retomada do imóvel mediante a comprovação da sinceridade do pedido - art. 32 VIII c/c art. 22, § 2º e 4º do Regulamento. Como regra geral da prova - CPC art. 373, deverá ser provada, sob pena de arcar com perdas e danos;

h)    Ocorrer a inobservância das normas obrigatórias (Decreto 59.566/66, art. 13);

i)    O arrendatário ou o parceiro-outorgado infringir obrigação legal ou cometer infração grave.

                          8.1 Nestes casos, a ação de despejo não é mais feito através do procedimento sumário. Em que o rito especial, estava previsto no art. 275[1], inciso II, letra "a", do CPC. Por ele, deveria haver audiência no prazo de 30 dias em que haverá a tentativa de conciliação. Não saindo acordo, o juiz teria o prazo de mais 30 dias para julgar o processo. Mas se o procedimento for convertido em ordinário, o prazo passa a ser indeterminado. Obs. Atualmente foi alterado pelo novo CPC

A doutrina apresentada por Nelson Nery Junior[2], assim se posiciona: “Todas as ações envolvendo arrendamento rural, inclusive a de despejo do arrendatário, devem seguir o rito sumário (Calmon de Passos, Com.,34,pp.68/69)”

Por outro lado, se o parceiro, arrendatário ou seu preposto/estranho insistir em permanecer ou voltar ao imóvel é possível lançar mão da ação de reintegração de posse. A ação de reintegração de posse vem alicerçada no art. 1.210 do Código Civil Brasileiro é cabal, verbis:

“Art. 1210. O possuidor tem direito de ser mantido na posse, em caso de turbação, e restituído, no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.”

Por seu turno, assentou-se no art. 926, o diploma processual pátrio, verbis:

“Art 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho.”

Mais a frente, no art. 927[3], o prefalado compêndio estampa que provas incubem ao autor, quando da instrução de sua peça vestibular. São elas, a (1) comprovação de sua posse legítima, a (2) certificação do esbulho praticado pelo réu, a (3) informação da data do esbulho e (4) demonstração de perda de posse.

Obs. Doravante vide o procedimento do arts. 554 e 560 e seguintes do novo CPC

A data da extinção do contrato ou da causa que deu início a ocupação injusta é fundamental para que se possa demarcar se a posse é nova ou antiga. Pelo critério da posse nova ou antiga possibilitará que o Juiz possa deferir pedido de medida liminar ou tutela antecipada. Liminar se ficar caracterizada que a posse injusta tem menos de ano e dia. Após essa data, a urgência da recuperação da posse pelo dono somente poderá ser pleiteada via antecipação de tutela, em face da aplicação do rito em ordinário. Vejamos sob a égide do CPC anterior,  art. 924 do CPC, verbis:

Art. 924. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse as normas da seção seguinte, quando intentado dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho; passado esse prazo, será ordinário, não perdendo, contudo, o caráter possessório.

Doravante foi tratado na LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015 nos artigos 560 a 566,  Novo CPC.

Mas isso só será possível ou terá maior possibilidade de sucesso se o contrato for escrito e estiver revestido das formalidades mencionadas no capitulo III anteriormente comentado.

---

[1]  CPC- Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

     I - nas causas cujo valor não exceda a 60 (sessenta) vezes o valor do salário mínimo; (Redação dada pela Lei nº 10.444, de 7.5.2002)

     II - nas causas, qualquer que seja o valor (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

     a) de arrendamento rural e de parceria agrícola; (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

[2]              Nery Junior, Nelson. Código de processo civil comentado e legislação processual civil extravaganteem vigor: atualizada até 15.03.2002/ Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery 6. ed. Ver. São Paulo: Editora Rvista dos Tribunais, 2002. p. 625)

[3]  Art. 927. Incumbe ao autor provar:

    I - a sua posse;

    Il - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

    III - a data da turbação ou do esbulho;

    IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração.

    Art. 928. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração; no caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

    Parágrafo único. Contra as pessoas jurídicas de direito público não será deferida a manutenção ou a reintegração liminar sem prévia audiência dos respectivos representantes judiciais.

    Art. 929. Julgada procedente a justificação, o juiz fará logo expedir mandado de manutenção ou de reintegração.

7. Falso Contrato de Parceria

O falso contrato de parceria ocorre quando o proprietário do imóvel rural, não querendo assumir os ônus trabalhistas, celebra com o trabalhador uma forma intermediária de pagamento. O art. 84 do Decreto 59.566/66 dispõe do seguinte modo:

“Art 84. Os contratos que regulam o pagamento do trabalhador, parte em dinheiro e parte percentual na lavoura cultivada, ou gado tratado, são considerados simples locação de serviço, regulada pela legislação trabalhista, sempre que a direção dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário, locatário do serviço a quem cabe todo o risco, assegurando-se ao locador, pelo menos a percepção do salário-mínimo no cômputo das duas parcelas (art. 96, parágrafo único do Estatuto da Terra).”

7.1 Na verdade deve-se ter o cuidado necessário para que o contrato de parceria não possa ser plenamente descaracterizado ao simples confronto com teor do art. 3º da CLT, o qual  assim dispõe:

“Art. 3º Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência desde e mediante salário.”

7.2 Os requisitos da relação de emprego adotados na CLT basicamente se resumem na subordinação, dependência econômica e a natureza não eventual. Já o art. 84, acima citado, estabelece o liame trabalhista diante de dois pressupostos essenciais: - um centrado na cláusula financeira, expressa ou tácita, quando estiver fixando uma modalidade mista de pagamento, isso é, parte em dinheiro e parte do percentual do cultivo ou do gado tratado; - o outro de caráter patronal, quando ficar caracterizado que a direção dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário arrendador. Nesse caso, deve-se assegurar ao locador pelo menos o salário mínimo. O artigo 84 acima citado permite que o valor pago em dinheiro mais o percentual sobre os produtos entregue ao parceiro sejam somados para que se chegue ao valor do salário mínimo.

7.3 Aparentemente não há conflitos de normas, tanto a CLT quanto o regulamento adotam os mesmos princípios aplicáveis ao hipossuficiente de modo que a querela se resolve em favor do locador em qualquer dos diplomas.

7.4 Importa notar também que a contratação poderá conter nítida intenção de burlar a legislação quando o locatário se enquadrar no conceito de empregador rural, uma vez que a legislação fixa essa definição estabelecida na Lei nº 5.889/73, em seus artigos, 2º, 3º e 4º. Vejamos:

Art. 2º Empregado rural é toda pessoa física que, em propriedade rural ou prédio rústico, presta serviços de natureza não eventual a empregador rural, sob a dependência deste e mediante salário.

Art. 3º - Considera-se empregador, rural, para os efeitos desta Lei, a pessoa física ou jurídica, proprietário ou não, que explore atividade agro-econômica, em caráter permanente ou temporário, diretamente ou através de prepostos e com auxílio de empregados.

§ 1º Inclui-se na atividade econômica, referida no "caput" deste artigo, a exploração industrial em estabelecimento agrário não compreendido na Consolidação das Leis do Trabalho.

§ 2º Sempre que uma ou mais empresas, embora tendo cada uma delas personalidade jurídica própria, estiverem sob direção, controle ou administração de outra, ou ainda quando, mesmo guardando cada uma sua autonomia, integrem grupo econômico ou financeiro rural, serão responsáveis solidariamente nas obrigações decorrentes da relação de emprego.

Art. 4º - Equipara-se ao empregador rural, a pessoa física ou jurídica que, habitualmente, em caráter profissional, e por conta de terceiros, execute serviços de natureza agrária, mediante utilização do trabalho de outrem.

7.5 Por fim, em sendo o parceiro contratante tipificado como empregador, a contratação mista com o parceiro contratado deve ser vista com mais cuidado uma vez que demonstra fortes indícios de burla à relação de emprego, possibilitando o enquadramento desse ato nessa modalidade danosa atacada pela norma de proteção. Portanto, deve ser evitada sempre que possível, sob pena da nulidade/desconsideração das cláusulas financeiras em favor da parte contratada.

7.6 Existem outras modalidades de falso contratos de arrendamentos e de parcerias. A literatura menciona chamado contrato “vaca papel” que se reduz num contrato simulado de parceria ou arrendamento agropecuário, que objetiva fundamentalmente esconder um contrato de agiotagem ou até mesmo objetivando a lavagem de dinheiro, de modo que nesse caso os frutos ou a produção não são verdadeiros, mas dissimulados.             

7.7 Outra modalidade danosa, que por sorte trata-se de situação por vezes isolada, dizem respeito aos contratos de arrendamentos e parcerias  elaborados pelos proprietários em conluio com seus empregados ou amigos da família, objetivando se beneficiar das parcelas priorizadas para fins de reforma agrária, com o embolso da indenização mais o reingresso do imóvel via transversa no seu patrimônio. Essa facilidade de modalidade dissimulada tem apego no artigo 95 XIII do ET que assim dispõe:

“ XIII - a todo aquele que ocupar, sob qualquer forma de arrendamento, por mais de cinco anos, um imóvel rural desapropriado, em área prioritária de Reforma Agrária, é assegurado o direito preferencial de acesso à terra ..Vetado...”

Muitas vezes situações como acima referida faz com que o imóvel desapropriado não possa ser integralmente revertido para famílias que precisam produzir.

Por fim, num país onde os juros são exorbitantes, pelo menos nas ultimas décadas, os falsos contratos de parcerias e arrendamentos poderão ter como objetivo os empréstimos agrícolas cujos juros muitas vezes são menores do que os praticados nos demais setores da economia.

5. Vantagens quanto ao capital

5. Vantagens quanto ao capital

As parcerias e arrendamentos rurais são formas distintas de uso temporário da terra e outros bens. Não há transmissão da propriedade do prédio rústico. Têm a conveniência de fazer com que a pessoa desprovida de mão-de-obra, muitas vezes por impossibilidade física decorrente de evento clínico - infortúnio, se associe à outra para aumentar a produção de ambos os contratados e com isso ocupando e produzindo no bem imóvel, além de cumprir a função social.

5.1 Ao optar pelos contratos de arrendamento e parceria, o produtor imobiliza menos capital e não assume ônus de financiamento em aquisição de imóvel. Mesmo com os preços de terra em declínio, capital ainda é o fator de produção mais escasso.

5.2 Através do arrendamento ou parcerias os produtores adquirem experiência de se tornarem pequenos empresários e "patrões" e começam a subir a escada que os levará eventualmente a poder acumular renda/capital para comprar terra.

6. Forma dos contratos  - validade perante terceiros  

 Embora a lei reconheça com plena validade os contratos verbais, para seu sucesso contra terceiros é necessário que os contratos sejam feitos por escrito, preferencialmente que contemplem as cláusulas arroladas no art. 12 do Decreto 59.566/66 [1].

6.1 Essa mesma norma determina que estejam acompanhados do Certificado de Cadastro do Imóvel (CCIR) para que possam ser registrados, tendo a partir daí a eficácia erga omnes. Decorre da usual expressão (adágio): “só é dono quem registra”. Por sua vez, mutatis mutandis[2] (mudado o que deve ser mudado), decorre que só se registra o que está escrito. Assim o registro dos Contratos Agrários é a medida correta para a segurança dos negócios. O artigo 127, inciso V da Lei de Registros Públicos atribui a competência ao Cartório de Títulos e Documentos, contudo entendemos que não haver óbices de ocorrer averbação no Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que também se objetiva assegurar o exercício do direito de preferência estabelecido na lei agrária, assim como o próprio regulamento (Decreto 59.566/66) ao dispor em seu art. 58 sofre financiamento, faz ressalva da exigência de consentimento se o instrumento estiver devidamente transcrito no Cartório de Registro de Imóveis, em que assegure a continuidade de vigência por prazo igual ao superior ao da operação de crédito.  Daí porque entendemos haver permissão de transcrição das parcerias e arrendamentos também no aludido ofício imobiliário.

Sem estar registrado no competente ofício, seja ele títulos e Documentos ou Imobiliário, as partes não podem pleitear no caso de qualquer pendência judicial aquilo que de fato quiseram, e o contrato fica regido ou parcialmente submetido ao Código Civil. Ainda, na hipótese de retomada do imóvel, o despejo poderá seguir a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/90). Pode demorar anos para o arrendatário reaver o imóvel.

---

[1]              Art 12. Os contratos escritos deverão conter as seguintes indicações:

                    I - Lugar e data da assinatura do contrato;

                    II - Nome completo e endereço dos contratantes;

                    III - Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e, tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);

                    IV - característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);

                    V - objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;

                    VI - Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural).

                    VII - Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;

                    VIII - Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas desse pagamento ou partilha;

                    IX - Cláusulas obrigatórias com as condições enumeradas no art. 13 do presente Regulamento, nos arts. 93 a 96 do Estatuto da Terra e no art. 13 da Lei 4.947-66;

                    X - foro do contrato;

                    XI - assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rogo e de 4 (quatro) testemunhas idôneas, se analfabetos ou não poderem assinar.

                    Parágrafo único. As partes poderão ajustar outras estipulações que julguem convenientes aos seus interesses, desde que não infrinjam o Estatuto da Terra, a Lei nº 4.947-66 e o presente Regulamento.

[2]              Carletti, Amilcare. Dicionário de Latim Forense. São Paulo. Leud Editora, 1985. p.182. 

Da inadimplência contratual e Recomendações de Ordem Prática nos contratos agrários

3. Da inadimplência contratual

O contraente que não cumprir as suas obrigações, contratuais e legais, deverá ser constituído em mora, através de notificação judicial ou extrajudicial, que não sendo purgada no prazo poderá acarretar a rescisão do contrato.

  3.1 Se a inadimplência for do arrendatário, ou parceiro-outorgado, a ação proposta será a de despejo.

  Se a culpa for do arrendador ou parceiro-outorgante poderá ser-lhe aforada ação de cumprimento de contrato ou rescisão com perdas e danos, adotando-se o procedimento determinado no art. 323, 497 e seguintes do CPC. 

Observação: com a entrada em vigor do novo CPC, LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015, Ocorreu a supressão ou unificação de ritos, portanto, o assunto aqui tratado merece cuidados, uma vez que os dispositivos citados perderam a vigência e quer me parecer que o rito passou a ser o ordinário. 

3.2   É muito comum na ação de despejo por falta de pagamento o arrendatário na contestação indicar as benfeitorias úteis e necessárias feitas no imóvel, quantificar os custos, indicar a valorização do imóvel, pedir indenização por elas e retenção do imóvel enquanto não for indenizado.

4. Recomendações de Ordem Prática nos contratos agrários

Quando contratarem os proprietários arrendadores e parceiros-outorgantes devem ter muito cuidado porque a legislação agrária é protetora do arrendatário e do parceiro-outorgado e, estes uma vez na posse do bem cedido, descumprido o contrato, gozam de aliados poderosíssimos: o Estatuto da Terra e, em certos aspectos, de rito processual específico como do então art. 275 do CPC, acima mencionado.(vide obs. acima).

Disso decorre a necessidade dos contratantes se conhecerem quando da elaboração ou contratação, nas modalidades ora em estudo, da idoneidade moral e financeira, as garantias bem como o conhecimento teórico e prático em relação ao empreendimento, objeto ou atividade, buscando terem garantias de que o pacto será cumprido; de que o outro contraente tenha condições financeiras de cumprir o contrato, etc. De que o contrato seja por escrito e obedeça aos parâmetros traçados pela legislação agrária e que seja levado ao registro no Cartório competente.

Sempre é bom verificar e/ou vistoriar o imóvel ao término do contrato, para que o parceiro outorgado ou arrendatário, não possa, de má-fé, deixar sobre ele um preposto seu, objetivando a aquisição do imóvel ou parte dele pelo decurso de prazo prescricional, quando não ocorrer a efetiva retomada do imóvel, em face das espécies de usucapião.

Satisfeitas estas etapas, e em caso de descumprimento do contrato, por qualquer das partes, restará facilitada a aplicação da Justiça.

4.1 Como anteriormente ponderado, os contratos agrários podem ser registrados, sendo importante que estejam em dia com o INCRA (CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL) e Receita Federal, bem como atendam os requisitos, condições e as indicações fixadas nos arts. 9º e 12 do Decreto 59.566/66 e art. 22 da Lei 4.947/66.