9. Substituição de área; Relatório de benfeitorias e Notificações

A lei prevê a possibilidade de substituição da área arrendada por outra equivalente, localizada no mesmo imóvel. Isso é possível, desde que respeitados os direitos do arrendatário e as demais condições contratuais, ET, art. 95, VII:

“VII - poderá ser acertada, entre o proprietário e arrendatário, cláusula que permita a substituição de área arrendada por outra equivalente no mesmo imóvel rural, desde que respeitadas as condições de arrendamento e os direitos do arrendatário;”

9.1 É uma questão discutível. E se a área arrendada for a totalidade do imóvel? Substituir o quê? Portanto, na prática só será possível se houver área remanescente.

Para quem faz rotação de cultura, essa hipótese é importante. Desde que haja área remanescente, é claro. Então é recomendável que fique tudo bem claro e definido em cláusula específica do contrato.

10. Relatório de benfeitorias  

Tanto no arrendamento como na parceria, as partes devem elaborar um relatório completo e detalhado das benfeitorias existentes no imóvel. Ele deve ser feito em conjunto, no início e no término do contrato. Essa providência é útil para efeitos de eventuais indenizações e fixação de limites de valores nos contratos.

11. Notificações

Em regra, a lei determina que a notificação pode ser feita por qualquer meio comprobatório de que ela chegou ao conhecimento do notificado seu destinatário. Até por carta registrada com AR (aviso de recebimento). Ou mesmo por carta simples entregue pessoalmente ao destinatário, desde que ele passe recibo.

11.1 Todos esses meios são válidos, mas não são seguros. Nem mesmo a carta com AR. Portanto, a notificação pode ser exercida por meio judicial, artigos 726 a 729 do novo CPC ou feita por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos. Aliás, este é o procedimento que determina o § 3º do art. 22 do Decreto 59.566/66, sempre buscando o maior grau de segurança.

8. Despejo

Obs. No que concerne as referências feitas ao código de Processo Civil esclareço que diz respeito ao anterior. Todavia, temos que o novo CPC LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015, alterou os dispositivos indicados, inclusive unificando procedimentos.

O art. 32 do Decreto 59.566/66 que regulamenta o Estatuto da Terra prevê nove casos em que se pode pedir o despejo no arrendamento e na parceria. Ele é possível quando:

a)    Terminar o prazo de vigência do contrato ou de sua renovação. Mas é preciso haver notificação prévia (6 meses antes) ao arrendatário ou ao parceiro-outorgado. Sem ela, o contrato é automaticamente renovado;

b) O arrendatário subarrenda, cede ou empresta o imóvel arrendado sem o consentimento do arrendador;

c) O arrendatário não paga a renda do arrendamento ou o parceiro-outorgado não faz a partilha da parceria no prazo e condições estipulada;

d)    O arrendatário ou o Parceiro-outorgado causa dano ao imóvel com dolo ou culpa;

e)    Quando é mudada a destinação do imóvel sem o consentimento do proprietário;

f)  Houver abandono total ou parcial do imóvel;

g)  For requerida a retomada do imóvel mediante a comprovação da sinceridade do pedido - art. 32 VIII c/c art. 22, § 2º e 4º do Regulamento. Como regra geral da prova - CPC art. 373, deverá ser provada, sob pena de arcar com perdas e danos;

h)    Ocorrer a inobservância das normas obrigatórias (Decreto 59.566/66, art. 13);

i)    O arrendatário ou o parceiro-outorgado infringir obrigação legal ou cometer infração grave.

                          8.1 Nestes casos, a ação de despejo não é mais feito através do procedimento sumário. Em que o rito especial, estava previsto no art. 275[1], inciso II, letra "a", do CPC. Por ele, deveria haver audiência no prazo de 30 dias em que haverá a tentativa de conciliação. Não saindo acordo, o juiz teria o prazo de mais 30 dias para julgar o processo. Mas se o procedimento for convertido em ordinário, o prazo passa a ser indeterminado. Obs. Atualmente foi alterado pelo novo CPC

A doutrina apresentada por Nelson Nery Junior[2], assim se posiciona: “Todas as ações envolvendo arrendamento rural, inclusive a de despejo do arrendatário, devem seguir o rito sumário (Calmon de Passos, Com.,34,pp.68/69)”

Por outro lado, se o parceiro, arrendatário ou seu preposto/estranho insistir em permanecer ou voltar ao imóvel é possível lançar mão da ação de reintegração de posse. A ação de reintegração de posse vem alicerçada no art. 1.210 do Código Civil Brasileiro é cabal, verbis:

“Art. 1210. O possuidor tem direito de ser mantido na posse, em caso de turbação, e restituído, no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.”

Por seu turno, assentou-se no art. 926, o diploma processual pátrio, verbis:

“Art 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho.”

Mais a frente, no art. 927[3], o prefalado compêndio estampa que provas incubem ao autor, quando da instrução de sua peça vestibular. São elas, a (1) comprovação de sua posse legítima, a (2) certificação do esbulho praticado pelo réu, a (3) informação da data do esbulho e (4) demonstração de perda de posse.

Obs. Doravante vide o procedimento do arts. 554 e 560 e seguintes do novo CPC

A data da extinção do contrato ou da causa que deu início a ocupação injusta é fundamental para que se possa demarcar se a posse é nova ou antiga. Pelo critério da posse nova ou antiga possibilitará que o Juiz possa deferir pedido de medida liminar ou tutela antecipada. Liminar se ficar caracterizada que a posse injusta tem menos de ano e dia. Após essa data, a urgência da recuperação da posse pelo dono somente poderá ser pleiteada via antecipação de tutela, em face da aplicação do rito em ordinário. Vejamos sob a égide do CPC anterior,  art. 924 do CPC, verbis:

Art. 924. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse as normas da seção seguinte, quando intentado dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho; passado esse prazo, será ordinário, não perdendo, contudo, o caráter possessório.

Doravante foi tratado na LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015 nos artigos 560 a 566,  Novo CPC.

Mas isso só será possível ou terá maior possibilidade de sucesso se o contrato for escrito e estiver revestido das formalidades mencionadas no capitulo III anteriormente comentado.

---

[1]  CPC- Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

     I - nas causas cujo valor não exceda a 60 (sessenta) vezes o valor do salário mínimo; (Redação dada pela Lei nº 10.444, de 7.5.2002)

     II - nas causas, qualquer que seja o valor (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

     a) de arrendamento rural e de parceria agrícola; (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995)

[2]              Nery Junior, Nelson. Código de processo civil comentado e legislação processual civil extravaganteem vigor: atualizada até 15.03.2002/ Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery 6. ed. Ver. São Paulo: Editora Rvista dos Tribunais, 2002. p. 625)

[3]  Art. 927. Incumbe ao autor provar:

    I - a sua posse;

    Il - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

    III - a data da turbação ou do esbulho;

    IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração.

    Art. 928. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração; no caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

    Parágrafo único. Contra as pessoas jurídicas de direito público não será deferida a manutenção ou a reintegração liminar sem prévia audiência dos respectivos representantes judiciais.

    Art. 929. Julgada procedente a justificação, o juiz fará logo expedir mandado de manutenção ou de reintegração.

7. Falso Contrato de Parceria

O falso contrato de parceria ocorre quando o proprietário do imóvel rural, não querendo assumir os ônus trabalhistas, celebra com o trabalhador uma forma intermediária de pagamento. O art. 84 do Decreto 59.566/66 dispõe do seguinte modo:

“Art 84. Os contratos que regulam o pagamento do trabalhador, parte em dinheiro e parte percentual na lavoura cultivada, ou gado tratado, são considerados simples locação de serviço, regulada pela legislação trabalhista, sempre que a direção dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário, locatário do serviço a quem cabe todo o risco, assegurando-se ao locador, pelo menos a percepção do salário-mínimo no cômputo das duas parcelas (art. 96, parágrafo único do Estatuto da Terra).”

7.1 Na verdade deve-se ter o cuidado necessário para que o contrato de parceria não possa ser plenamente descaracterizado ao simples confronto com teor do art. 3º da CLT, o qual  assim dispõe:

“Art. 3º Considera-se empregado toda pessoa física que prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência desde e mediante salário.”

7.2 Os requisitos da relação de emprego adotados na CLT basicamente se resumem na subordinação, dependência econômica e a natureza não eventual. Já o art. 84, acima citado, estabelece o liame trabalhista diante de dois pressupostos essenciais: - um centrado na cláusula financeira, expressa ou tácita, quando estiver fixando uma modalidade mista de pagamento, isso é, parte em dinheiro e parte do percentual do cultivo ou do gado tratado; - o outro de caráter patronal, quando ficar caracterizado que a direção dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário arrendador. Nesse caso, deve-se assegurar ao locador pelo menos o salário mínimo. O artigo 84 acima citado permite que o valor pago em dinheiro mais o percentual sobre os produtos entregue ao parceiro sejam somados para que se chegue ao valor do salário mínimo.

7.3 Aparentemente não há conflitos de normas, tanto a CLT quanto o regulamento adotam os mesmos princípios aplicáveis ao hipossuficiente de modo que a querela se resolve em favor do locador em qualquer dos diplomas.

7.4 Importa notar também que a contratação poderá conter nítida intenção de burlar a legislação quando o locatário se enquadrar no conceito de empregador rural, uma vez que a legislação fixa essa definição estabelecida na Lei nº 5.889/73, em seus artigos, 2º, 3º e 4º. Vejamos:

Art. 2º Empregado rural é toda pessoa física que, em propriedade rural ou prédio rústico, presta serviços de natureza não eventual a empregador rural, sob a dependência deste e mediante salário.

Art. 3º - Considera-se empregador, rural, para os efeitos desta Lei, a pessoa física ou jurídica, proprietário ou não, que explore atividade agro-econômica, em caráter permanente ou temporário, diretamente ou através de prepostos e com auxílio de empregados.

§ 1º Inclui-se na atividade econômica, referida no "caput" deste artigo, a exploração industrial em estabelecimento agrário não compreendido na Consolidação das Leis do Trabalho.

§ 2º Sempre que uma ou mais empresas, embora tendo cada uma delas personalidade jurídica própria, estiverem sob direção, controle ou administração de outra, ou ainda quando, mesmo guardando cada uma sua autonomia, integrem grupo econômico ou financeiro rural, serão responsáveis solidariamente nas obrigações decorrentes da relação de emprego.

Art. 4º - Equipara-se ao empregador rural, a pessoa física ou jurídica que, habitualmente, em caráter profissional, e por conta de terceiros, execute serviços de natureza agrária, mediante utilização do trabalho de outrem.

7.5 Por fim, em sendo o parceiro contratante tipificado como empregador, a contratação mista com o parceiro contratado deve ser vista com mais cuidado uma vez que demonstra fortes indícios de burla à relação de emprego, possibilitando o enquadramento desse ato nessa modalidade danosa atacada pela norma de proteção. Portanto, deve ser evitada sempre que possível, sob pena da nulidade/desconsideração das cláusulas financeiras em favor da parte contratada.

7.6 Existem outras modalidades de falso contratos de arrendamentos e de parcerias. A literatura menciona chamado contrato “vaca papel” que se reduz num contrato simulado de parceria ou arrendamento agropecuário, que objetiva fundamentalmente esconder um contrato de agiotagem ou até mesmo objetivando a lavagem de dinheiro, de modo que nesse caso os frutos ou a produção não são verdadeiros, mas dissimulados.             

7.7 Outra modalidade danosa, que por sorte trata-se de situação por vezes isolada, dizem respeito aos contratos de arrendamentos e parcerias  elaborados pelos proprietários em conluio com seus empregados ou amigos da família, objetivando se beneficiar das parcelas priorizadas para fins de reforma agrária, com o embolso da indenização mais o reingresso do imóvel via transversa no seu patrimônio. Essa facilidade de modalidade dissimulada tem apego no artigo 95 XIII do ET que assim dispõe:

“ XIII - a todo aquele que ocupar, sob qualquer forma de arrendamento, por mais de cinco anos, um imóvel rural desapropriado, em área prioritária de Reforma Agrária, é assegurado o direito preferencial de acesso à terra ..Vetado...”

Muitas vezes situações como acima referida faz com que o imóvel desapropriado não possa ser integralmente revertido para famílias que precisam produzir.

Por fim, num país onde os juros são exorbitantes, pelo menos nas ultimas décadas, os falsos contratos de parcerias e arrendamentos poderão ter como objetivo os empréstimos agrícolas cujos juros muitas vezes são menores do que os praticados nos demais setores da economia.

5. Vantagens quanto ao capital

5. Vantagens quanto ao capital

As parcerias e arrendamentos rurais são formas distintas de uso temporário da terra e outros bens. Não há transmissão da propriedade do prédio rústico. Têm a conveniência de fazer com que a pessoa desprovida de mão-de-obra, muitas vezes por impossibilidade física decorrente de evento clínico - infortúnio, se associe à outra para aumentar a produção de ambos os contratados e com isso ocupando e produzindo no bem imóvel, além de cumprir a função social.

5.1 Ao optar pelos contratos de arrendamento e parceria, o produtor imobiliza menos capital e não assume ônus de financiamento em aquisição de imóvel. Mesmo com os preços de terra em declínio, capital ainda é o fator de produção mais escasso.

5.2 Através do arrendamento ou parcerias os produtores adquirem experiência de se tornarem pequenos empresários e "patrões" e começam a subir a escada que os levará eventualmente a poder acumular renda/capital para comprar terra.

6. Forma dos contratos  - validade perante terceiros  

 Embora a lei reconheça com plena validade os contratos verbais, para seu sucesso contra terceiros é necessário que os contratos sejam feitos por escrito, preferencialmente que contemplem as cláusulas arroladas no art. 12 do Decreto 59.566/66 [1].

6.1 Essa mesma norma determina que estejam acompanhados do Certificado de Cadastro do Imóvel (CCIR) para que possam ser registrados, tendo a partir daí a eficácia erga omnes. Decorre da usual expressão (adágio): “só é dono quem registra”. Por sua vez, mutatis mutandis[2] (mudado o que deve ser mudado), decorre que só se registra o que está escrito. Assim o registro dos Contratos Agrários é a medida correta para a segurança dos negócios. O artigo 127, inciso V da Lei de Registros Públicos atribui a competência ao Cartório de Títulos e Documentos, contudo entendemos que não haver óbices de ocorrer averbação no Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que também se objetiva assegurar o exercício do direito de preferência estabelecido na lei agrária, assim como o próprio regulamento (Decreto 59.566/66) ao dispor em seu art. 58 sofre financiamento, faz ressalva da exigência de consentimento se o instrumento estiver devidamente transcrito no Cartório de Registro de Imóveis, em que assegure a continuidade de vigência por prazo igual ao superior ao da operação de crédito.  Daí porque entendemos haver permissão de transcrição das parcerias e arrendamentos também no aludido ofício imobiliário.

Sem estar registrado no competente ofício, seja ele títulos e Documentos ou Imobiliário, as partes não podem pleitear no caso de qualquer pendência judicial aquilo que de fato quiseram, e o contrato fica regido ou parcialmente submetido ao Código Civil. Ainda, na hipótese de retomada do imóvel, o despejo poderá seguir a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/90). Pode demorar anos para o arrendatário reaver o imóvel.

---

[1]              Art 12. Os contratos escritos deverão conter as seguintes indicações:

                    I - Lugar e data da assinatura do contrato;

                    II - Nome completo e endereço dos contratantes;

                    III - Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e, tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);

                    IV - característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);

                    V - objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;

                    VI - Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural).

                    VII - Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;

                    VIII - Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas desse pagamento ou partilha;

                    IX - Cláusulas obrigatórias com as condições enumeradas no art. 13 do presente Regulamento, nos arts. 93 a 96 do Estatuto da Terra e no art. 13 da Lei 4.947-66;

                    X - foro do contrato;

                    XI - assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rogo e de 4 (quatro) testemunhas idôneas, se analfabetos ou não poderem assinar.

                    Parágrafo único. As partes poderão ajustar outras estipulações que julguem convenientes aos seus interesses, desde que não infrinjam o Estatuto da Terra, a Lei nº 4.947-66 e o presente Regulamento.

[2]              Carletti, Amilcare. Dicionário de Latim Forense. São Paulo. Leud Editora, 1985. p.182. 

Da inadimplência contratual e Recomendações de Ordem Prática nos contratos agrários

3. Da inadimplência contratual

O contraente que não cumprir as suas obrigações, contratuais e legais, deverá ser constituído em mora, através de notificação judicial ou extrajudicial, que não sendo purgada no prazo poderá acarretar a rescisão do contrato.

  3.1 Se a inadimplência for do arrendatário, ou parceiro-outorgado, a ação proposta será a de despejo.

  Se a culpa for do arrendador ou parceiro-outorgante poderá ser-lhe aforada ação de cumprimento de contrato ou rescisão com perdas e danos, adotando-se o procedimento determinado no art. 323, 497 e seguintes do CPC. 

Observação: com a entrada em vigor do novo CPC, LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015, Ocorreu a supressão ou unificação de ritos, portanto, o assunto aqui tratado merece cuidados, uma vez que os dispositivos citados perderam a vigência e quer me parecer que o rito passou a ser o ordinário. 

3.2   É muito comum na ação de despejo por falta de pagamento o arrendatário na contestação indicar as benfeitorias úteis e necessárias feitas no imóvel, quantificar os custos, indicar a valorização do imóvel, pedir indenização por elas e retenção do imóvel enquanto não for indenizado.

4. Recomendações de Ordem Prática nos contratos agrários

Quando contratarem os proprietários arrendadores e parceiros-outorgantes devem ter muito cuidado porque a legislação agrária é protetora do arrendatário e do parceiro-outorgado e, estes uma vez na posse do bem cedido, descumprido o contrato, gozam de aliados poderosíssimos: o Estatuto da Terra e, em certos aspectos, de rito processual específico como do então art. 275 do CPC, acima mencionado.(vide obs. acima).

Disso decorre a necessidade dos contratantes se conhecerem quando da elaboração ou contratação, nas modalidades ora em estudo, da idoneidade moral e financeira, as garantias bem como o conhecimento teórico e prático em relação ao empreendimento, objeto ou atividade, buscando terem garantias de que o pacto será cumprido; de que o outro contraente tenha condições financeiras de cumprir o contrato, etc. De que o contrato seja por escrito e obedeça aos parâmetros traçados pela legislação agrária e que seja levado ao registro no Cartório competente.

Sempre é bom verificar e/ou vistoriar o imóvel ao término do contrato, para que o parceiro outorgado ou arrendatário, não possa, de má-fé, deixar sobre ele um preposto seu, objetivando a aquisição do imóvel ou parte dele pelo decurso de prazo prescricional, quando não ocorrer a efetiva retomada do imóvel, em face das espécies de usucapião.

Satisfeitas estas etapas, e em caso de descumprimento do contrato, por qualquer das partes, restará facilitada a aplicação da Justiça.

4.1 Como anteriormente ponderado, os contratos agrários podem ser registrados, sendo importante que estejam em dia com o INCRA (CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL) e Receita Federal, bem como atendam os requisitos, condições e as indicações fixadas nos arts. 9º e 12 do Decreto 59.566/66 e art. 22 da Lei 4.947/66.

2 Georreferenciamento - registro de atos relativos aos imóveis rurais e segurança dos negócios.

De modo introdutório, é preciso indagar o que seja georreferenciamento? Uma vez tratar-se de obrigação legal imposta por recente ordenamento jurídico. R. De um modo leigo, todos os imóveis rurais deverão ser planimetrados (medidos – contendo denominado memorial descritivo) com precisão geográfica de localização de todos os pontos da linha divisória que constituem a poligonal da sua área (Geodésia). Essa nova exigência é decorrente da vigência da Lei 10.267/2001 e Decreto Regulamentar nº 4.449/2002, alterado pelo Decreto 5.570/05.

Decorria do anterior regulamento (Decreto 4.449/02) que todos os imóveis quando por atos ou contratos dele resultasse averbação ou registro no Cartório de Registro de Imóvel deveriam ser medidos dentro da técnica imposta e assim, de pronto, observados os mandamentos legais supra. Desse modo, o georreferenciamento era condição para levar o contrato ao Registro Imobiliário, dificultando a vida de muitos proprietários por falta de condições financeiras para medir suas terras ou até mesmo a falta de técnicos para realizar os serviços.

Com a edição do novo Decreto 5.570/05, arrolou-se taxativamente no seu § 2º do art. 10, quais os atos proibidos de ser praticados sem a medição técnica, quais são: desmembramento, parcelamento, ou remembramento, transferência de área total, criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo. Com tal teor, foi mais além, uma vez que implicitamente excluiu os Contratos Agrários dessa condição, posto que a redação anterior, parágrafo segundo do art 10 do Decreto 4.449/02, proibia o oficial de registro de imóveis de praticar quaisquer atos registrais sem a identificação da área em obediência aquele ordenamento jurídico.

Com a nova regulamentação logicamente, o dispositivo parágrafo segundo que arrola os atos e proibidos de serem praticados pelo ofício de registro de imóveis sem o georreferenciamento, somente terá aplicabilidade sancionatória após a implementação temporal de vigência, o qual ficou diferido para áreas de 500 até 1000 hectares em cinco anos e em oito anos para área inferior a 500 hectares e imediatamente para as áreas superior a 1.000 ha. O marco temporal começa a contar da publicação do Decreto em 31 de outubro de 2005;

Ressaltamos que os Contratos Agrários, após a edição do Decreto 5.570/05 não mais se incluem na determinação de que a área esteja georreferenciada para que se possa registrá-los em cartório de imóveis, caso seja entendido como local apropriado tão quanto o de Títulos e Documento.

Por outro lado, se a área do imóvel já estiver georreferenciada facilitará a prática de todos os atos de averbação no Cartório de Registro de Imóveis, inclusive a compra dele pelo arrendatário quando do eventual exercício do direto de preferência.

Os atos que agora estão proibidos, ou com o transcurso do prazo regulamentar sem o devido georreferenciamento, aconselha-se que o proprietário tome essa providência, por sua vez através de profissional[1] que possua conhecimentos e habilitação na área de topografia/agrimensura, bem como esteja credenciado junto ao INCRA.

O aludido profissional realizará os trabalhos de georreferenciamento dentro das normas técnicas exigidas e entregará o seu levantamento no INCRA que por sua vez insere esses levantamentos eletrônicos no seu banco de dados.

O programa de informática da Autarquia irá detectar se há ou não sobreposição da poligonal deste imóvel com a de outra área/imóvel existente.

Não havendo sobreposição, o procedimento estará correto e hábil para emissão da certificação da poligonal, bem como do CCIR – CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL e por conseqüência o pretendido registro.

Por outro lado, constatada a sobreposição o INCRA informará ao Cartório de Registro de Imóveis e as duas glebas ficarão bloqueadas até que seja esclarecida a questão. Na forma dos parágrafos 1º e  8º do art. 9º do Decreto 4.449/2002.

Essa exigência faz com que os negócios jurídicos no meio rural tenham a partir de sua edição e após a eficácia normativa temporal prevista, uma maior segurança.

Agora resta aguardar a nova implementação e esperar que no futuro, dependendo da boa execução da norma e da implementação do banco de dados do INCRA, que por sua vez dependerá dos proprietários em aplicar os objetivos da norma em razão das transações de imóveis, fará com que os negócios imobiliários sejam consolidados levando em conta a área efetivamente existente no imóvel negociado.

É o que chamamos de compra e venda “ad mensuram”. A pratica “ad corpus”, será abolida ou de pouco uso.

A repercussão nos contratos agrários será de fundamental importância de modo que em sendo a área planimetrada, o arrendamento ou parceria poderá conter área descrita e constatada (precisão) com o mínimo de erro no que concerne ao quantitativo e a posição das divisas do imóvel ou parte dele  arrendado.

Como é cediço, o objeto do contrato deve ser certo ou determinado, ou determinável, evidentemente, a área (descrição da gleba) também constitui ou integra o objeto.

Algumas questões relativas ao georrefenciamento foram enfrentadas pela Procuradoria-Federal Especializada junto ao INCRA, objeto de nossa pesquisa Institucional. Assim, cabe o questionamento em relação aos contratos agrários pertinentes ao tema.

Para aguçar o debate, transcrevemos no anexo I nossos pareceres[2] sobre a matéria. Um referente a transferência de titularidade do imóvel, o outro, trata das diferenças de áreas entre a registrada e a efetivamente medida e a conseqüente certificação da poligonal pelo INCRA, trazendo enfoque à luz do art. 500 do Novo Código Civil[3].

Portanto, fica o tema “georreferenciamento” aqui colocado para reflexão quanto a sua aplicação e importância no que se refere a sua exigência no ato de averbação ou registros dos contratos agrários nos respectivos cartórios, decorrente do art. 10 § 2º do Decreto 4.449/02 e alterado pelo 5.570/05. Verbis:

“Decreto 4.449/02, texto originário:

Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida, em qualquer situação de transferência, na forma do art. 9^o, somente após transcorridos os seguintes prazos, contados a partir da publicação deste Decreto:

        I - noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;

        II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;

        III - dois anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares; e

        IV - três anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.

        § 1^o  Quando se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, aplicar-se-ão as disposições contidas no § 4^o do art. 9^o.

        § 2^o  Após os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto.”

Decreto 5.570/05[4], alterando o Decreto 4.449/02. Não efetuamos estudos aprofundados em relação ao conteúdo integral da norma, porém, foram alteradas as datas de vigência/eficácia da Lei (art. 10. Lei 10.267/01) que até então era fixada pelo Decreto supra transcrito. Como dito, venceria em outubro do ano de 2005, a quarentena estabelecendo eficácia plena da Lei 10.267/01.

---

[1]         Art. 9^o  A identificação do imóvel rural, na forma do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.

             § 1^o  Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.

             § 8^o  Não sendo apresentadas as declarações constantes no § 6^o e a certidão prevista no § 1^o, o oficial encaminhará a documentação ao juiz de direito competente, para que a retificação seja processada nos termos do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973.

[2]          ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO - PROCURADORIA-GERAL FEDERAL. PROCURADORIA FEDERAL ESPECIALIZADA – INCRA - INFORMAÇÃO AGU/PGF/PFE/INCRA/SR(10)J/ nº .../05. Milton Luiz Gazaniga de Oliveira.

[3]              “ Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

                §1. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

                §2. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

                §3. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência a suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda “ad corpus”.

[4]              DECRETO Nº 5.570, DE 31 DE OUTUBRO DE 2005.

            Dá nova redação a dispositivos do Decreto n^o 4.449, de 30 de outubro de 2002, e dá outras providências

                   O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o art. 84, inciso IV, da Constituição, e tendo em vista o disposto na Lei n^o 10.267, de 28 de agosto de 2001,

                    DECRETA:

                    Art. 1^o  Os arts. 5^o, 9^o, 10 e 16 do Decreto n^o 4.449, de 30 de outubro de 2002, passam a vigorar com a seguinte redação:

           "Art. 5o  O INCRA comunicará, mensalmente, aos serviços de registros de imóveis os códigos dos imóveis rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento e unificação, na forma prevista no § 1^o do art. 4^o.

           ............................................................................................." (NR)

           "Art. 9^o  .............................................................................................

           .............................................................................................

           § 3o  Para os fins e efeitos do § 2^o do art. 225 da Lei n^o 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os ditames do § 3^o do art. 176 e do § 3^o do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitados os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei n^o 6.015, de 1973, devendo, no entanto, os subseqüentes estar rigorosamente de acordo com o referido § 2^o, sob pena de incorrer em irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as hipóteses de alterações expressamente previstas em lei.

           § 4^o  Visando a finalidade do § 3^o, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel.

           § 5^o  O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1^o deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso.

           .............................................................................................

           § 8o   Não sendo apresentadas as declarações constantes do § 6^o, o interessado, após obter a certificação prevista no § 1^o, requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os §§ 2^o, 3^o, 4^o, 5^o e 6^o do art. 213 da Lei n^o 6.015, de 1973.

           § 9^o  Em nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art.176, §§ 3^o e 4^o, e do art. 225, § 3^o, da Lei n^o 6.015, de 1973, poderá ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA." (NR)

           "Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3^o e 4^o do art. 176 da Lei n^o 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9^o, somente após transcorridos os seguintes prazos:

           .............................................................................................

           III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;

           IV - oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.

           § 1^o  Quando se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, para adequação da descrição do imóvel rural às exigências dos §§ 3^o e 4^o do art. 176 e do § 3^o do art. 225 da Lei n^o 6.015, de 1973, aplicar-se-ão as disposições contidas no § 4^o do art. 9^o deste Decreto.

           § 2^o  Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto:

           I - desmembramento, parcelamento ou remembramento;

           II - transferência de área total;

           III - criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo.

           § 3^o  Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003." (NR)

           "Art. 16.  Os títulos públicos, particulares e judiciais, relativos a imóveis rurais, lavrados, outorgados ou homologados anteriormente à publicação deste Decreto, que importem em transferência de domínio, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, e que exijam a identificação da área, poderão ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo elaborado nos termos deste Decreto, observando-se os prazos fixados no art. 10." (NR)

                    Art. 2^o  A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme previsto no § 3o do art. 225 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas seguintes situações e prazos:

                    I - imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;

                    II - nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite, serão observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto no 4.449, de 2002.

                    Art. 3^o  Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

                    Art. 4^o  Fica revogado o § 2o do art. 4o do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002.

                    Brasília, 31 de outubro de 2005; 184^o da Independência e 117^o da República.

             LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA

            Miguel Soldatelli Rossetto