2 Georreferenciamento - registro de atos relativos aos imóveis rurais e segurança dos negócios.

De modo introdutório, é preciso indagar o que seja georreferenciamento? Uma vez tratar-se de obrigação legal imposta por recente ordenamento jurídico. R. De um modo leigo, todos os imóveis rurais deverão ser planimetrados (medidos – contendo denominado memorial descritivo) com precisão geográfica de localização de todos os pontos da linha divisória que constituem a poligonal da sua área (Geodésia). Essa nova exigência é decorrente da vigência da Lei 10.267/2001 e Decreto Regulamentar nº 4.449/2002, alterado pelo Decreto 5.570/05.

Decorria do anterior regulamento (Decreto 4.449/02) que todos os imóveis quando por atos ou contratos dele resultasse averbação ou registro no Cartório de Registro de Imóvel deveriam ser medidos dentro da técnica imposta e assim, de pronto, observados os mandamentos legais supra. Desse modo, o georreferenciamento era condição para levar o contrato ao Registro Imobiliário, dificultando a vida de muitos proprietários por falta de condições financeiras para medir suas terras ou até mesmo a falta de técnicos para realizar os serviços.

Com a edição do novo Decreto 5.570/05, arrolou-se taxativamente no seu § 2º do art. 10, quais os atos proibidos de ser praticados sem a medição técnica, quais são: desmembramento, parcelamento, ou remembramento, transferência de área total, criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo. Com tal teor, foi mais além, uma vez que implicitamente excluiu os Contratos Agrários dessa condição, posto que a redação anterior, parágrafo segundo do art 10 do Decreto 4.449/02, proibia o oficial de registro de imóveis de praticar quaisquer atos registrais sem a identificação da área em obediência aquele ordenamento jurídico.

Com a nova regulamentação logicamente, o dispositivo parágrafo segundo que arrola os atos e proibidos de serem praticados pelo ofício de registro de imóveis sem o georreferenciamento, somente terá aplicabilidade sancionatória após a implementação temporal de vigência, o qual ficou diferido para áreas de 500 até 1000 hectares em cinco anos e em oito anos para área inferior a 500 hectares e imediatamente para as áreas superior a 1.000 ha. O marco temporal começa a contar da publicação do Decreto em 31 de outubro de 2005;

Ressaltamos que os Contratos Agrários, após a edição do Decreto 5.570/05 não mais se incluem na determinação de que a área esteja georreferenciada para que se possa registrá-los em cartório de imóveis, caso seja entendido como local apropriado tão quanto o de Títulos e Documento.

Por outro lado, se a área do imóvel já estiver georreferenciada facilitará a prática de todos os atos de averbação no Cartório de Registro de Imóveis, inclusive a compra dele pelo arrendatário quando do eventual exercício do direto de preferência.

Os atos que agora estão proibidos, ou com o transcurso do prazo regulamentar sem o devido georreferenciamento, aconselha-se que o proprietário tome essa providência, por sua vez através de profissional[1] que possua conhecimentos e habilitação na área de topografia/agrimensura, bem como esteja credenciado junto ao INCRA.

O aludido profissional realizará os trabalhos de georreferenciamento dentro das normas técnicas exigidas e entregará o seu levantamento no INCRA que por sua vez insere esses levantamentos eletrônicos no seu banco de dados.

O programa de informática da Autarquia irá detectar se há ou não sobreposição da poligonal deste imóvel com a de outra área/imóvel existente.

Não havendo sobreposição, o procedimento estará correto e hábil para emissão da certificação da poligonal, bem como do CCIR – CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL e por conseqüência o pretendido registro.

Por outro lado, constatada a sobreposição o INCRA informará ao Cartório de Registro de Imóveis e as duas glebas ficarão bloqueadas até que seja esclarecida a questão. Na forma dos parágrafos 1º e  8º do art. 9º do Decreto 4.449/2002.

Essa exigência faz com que os negócios jurídicos no meio rural tenham a partir de sua edição e após a eficácia normativa temporal prevista, uma maior segurança.

Agora resta aguardar a nova implementação e esperar que no futuro, dependendo da boa execução da norma e da implementação do banco de dados do INCRA, que por sua vez dependerá dos proprietários em aplicar os objetivos da norma em razão das transações de imóveis, fará com que os negócios imobiliários sejam consolidados levando em conta a área efetivamente existente no imóvel negociado.

É o que chamamos de compra e venda “ad mensuram”. A pratica “ad corpus”, será abolida ou de pouco uso.

A repercussão nos contratos agrários será de fundamental importância de modo que em sendo a área planimetrada, o arrendamento ou parceria poderá conter área descrita e constatada (precisão) com o mínimo de erro no que concerne ao quantitativo e a posição das divisas do imóvel ou parte dele  arrendado.

Como é cediço, o objeto do contrato deve ser certo ou determinado, ou determinável, evidentemente, a área (descrição da gleba) também constitui ou integra o objeto.

Algumas questões relativas ao georrefenciamento foram enfrentadas pela Procuradoria-Federal Especializada junto ao INCRA, objeto de nossa pesquisa Institucional. Assim, cabe o questionamento em relação aos contratos agrários pertinentes ao tema.

Para aguçar o debate, transcrevemos no anexo I nossos pareceres[2] sobre a matéria. Um referente a transferência de titularidade do imóvel, o outro, trata das diferenças de áreas entre a registrada e a efetivamente medida e a conseqüente certificação da poligonal pelo INCRA, trazendo enfoque à luz do art. 500 do Novo Código Civil[3].

Portanto, fica o tema “georreferenciamento” aqui colocado para reflexão quanto a sua aplicação e importância no que se refere a sua exigência no ato de averbação ou registros dos contratos agrários nos respectivos cartórios, decorrente do art. 10 § 2º do Decreto 4.449/02 e alterado pelo 5.570/05. Verbis:

“Decreto 4.449/02, texto originário:

Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3o e 4o do art. 176 da Lei no 6.015, de 1973, será exigida, em qualquer situação de transferência, na forma do art. 9^o, somente após transcorridos os seguintes prazos, contados a partir da publicação deste Decreto:

        I - noventa dias, para os imóveis com área de cinco mil hectares, ou superior;

        II - um ano, para os imóveis com área de mil a menos de cinco mil hectares;

        III - dois anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares; e

        IV - três anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.

        § 1^o  Quando se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, aplicar-se-ão as disposições contidas no § 4^o do art. 9^o.

        § 2^o  Após os prazos assinalados nos incisos I a IV, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática de quaisquer atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto.”

Decreto 5.570/05[4], alterando o Decreto 4.449/02. Não efetuamos estudos aprofundados em relação ao conteúdo integral da norma, porém, foram alteradas as datas de vigência/eficácia da Lei (art. 10. Lei 10.267/01) que até então era fixada pelo Decreto supra transcrito. Como dito, venceria em outubro do ano de 2005, a quarentena estabelecendo eficácia plena da Lei 10.267/01.

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[1]         Art. 9^o  A identificação do imóvel rural, na forma do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, será obtida a partir de memorial descritivo elaborado, executado e assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e com precisão posicional a ser estabelecida em ato normativo, inclusive em manual técnico, expedido pelo INCRA.

             § 1^o  Caberá ao INCRA certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio.

             § 8^o  Não sendo apresentadas as declarações constantes no § 6^o e a certidão prevista no § 1^o, o oficial encaminhará a documentação ao juiz de direito competente, para que a retificação seja processada nos termos do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973.

[2]          ADVOCACIA-GERAL DA UNIÃO - PROCURADORIA-GERAL FEDERAL. PROCURADORIA FEDERAL ESPECIALIZADA – INCRA - INFORMAÇÃO AGU/PGF/PFE/INCRA/SR(10)J/ nº .../05. Milton Luiz Gazaniga de Oliveira.

[3]              “ Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

                §1. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

                §2. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

                §3. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência a suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda “ad corpus”.

[4]              DECRETO Nº 5.570, DE 31 DE OUTUBRO DE 2005.

            Dá nova redação a dispositivos do Decreto n^o 4.449, de 30 de outubro de 2002, e dá outras providências

                   O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o art. 84, inciso IV, da Constituição, e tendo em vista o disposto na Lei n^o 10.267, de 28 de agosto de 2001,

                    DECRETA:

                    Art. 1^o  Os arts. 5^o, 9^o, 10 e 16 do Decreto n^o 4.449, de 30 de outubro de 2002, passam a vigorar com a seguinte redação:

           "Art. 5o  O INCRA comunicará, mensalmente, aos serviços de registros de imóveis os códigos dos imóveis rurais decorrentes de mudança de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento e unificação, na forma prevista no § 1^o do art. 4^o.

           ............................................................................................." (NR)

           "Art. 9^o  .............................................................................................

           .............................................................................................

           § 3o  Para os fins e efeitos do § 2^o do art. 225 da Lei n^o 6.015, de 1973, a primeira apresentação do memorial descritivo segundo os ditames do § 3^o do art. 176 e do § 3^o do art. 225 da mesma Lei, e nos termos deste Decreto, respeitados os direitos de terceiros confrontantes, não caracterizará irregularidade impeditiva de novo registro desde que presente o requisito do § 13 do art. 213 da Lei n^o 6.015, de 1973, devendo, no entanto, os subseqüentes estar rigorosamente de acordo com o referido § 2^o, sob pena de incorrer em irregularidade sempre que a caracterização do imóvel não for coincidente com a constante do primeiro registro de memorial georreferenciado, excetuadas as hipóteses de alterações expressamente previstas em lei.

           § 4^o  Visando a finalidade do § 3^o, e desde que mantidos os direitos de terceiros confrontantes, não serão opostas ao memorial georreferenciado as discrepâncias de área constantes da matrícula do imóvel.

           § 5^o  O memorial descritivo, que de qualquer modo possa alterar o registro, resultará numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior no serviço de registro de imóveis competente, mediante requerimento do interessado, contendo declaração firmada sob pena de responsabilidade civil e criminal, com firma reconhecida, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes, acompanhado da certificação prevista no § 1^o deste artigo, do CCIR e da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, quando for o caso.

           .............................................................................................

           § 8o   Não sendo apresentadas as declarações constantes do § 6^o, o interessado, após obter a certificação prevista no § 1^o, requererá ao oficial de registro que proceda de acordo com os §§ 2^o, 3^o, 4^o, 5^o e 6^o do art. 213 da Lei n^o 6.015, de 1973.

           § 9^o  Em nenhuma hipótese a adequação do imóvel às exigências do art.176, §§ 3^o e 4^o, e do art. 225, § 3^o, da Lei n^o 6.015, de 1973, poderá ser feita sem a certificação do memorial descritivo expedida pelo INCRA." (NR)

           "Art. 10.  A identificação da área do imóvel rural, prevista nos §§ 3^o e 4^o do art. 176 da Lei n^o 6.015, de 1973, será exigida nos casos de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação de transferência de imóvel rural, na forma do art. 9^o, somente após transcorridos os seguintes prazos:

           .............................................................................................

           III - cinco anos, para os imóveis com área de quinhentos a menos de mil hectares;

           IV - oito anos, para os imóveis com área inferior a quinhentos hectares.

           § 1^o  Quando se tratar da primeira apresentação do memorial descritivo, para adequação da descrição do imóvel rural às exigências dos §§ 3^o e 4^o do art. 176 e do § 3^o do art. 225 da Lei n^o 6.015, de 1973, aplicar-se-ão as disposições contidas no § 4^o do art. 9^o deste Decreto.

           § 2^o  Após os prazos assinalados nos incisos I a IV do caput, fica defeso ao oficial do registro de imóveis a prática dos seguintes atos registrais envolvendo as áreas rurais de que tratam aqueles incisos, até que seja feita a identificação do imóvel na forma prevista neste Decreto:

           I - desmembramento, parcelamento ou remembramento;

           II - transferência de área total;

           III - criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo.

           § 3^o  Ter-se-á por início de contagem dos prazos fixados nos incisos do caput deste artigo a data de 20 de novembro de 2003." (NR)

           "Art. 16.  Os títulos públicos, particulares e judiciais, relativos a imóveis rurais, lavrados, outorgados ou homologados anteriormente à publicação deste Decreto, que importem em transferência de domínio, desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, e que exijam a identificação da área, poderão ser objeto de registro, acompanhados de memorial descritivo elaborado nos termos deste Decreto, observando-se os prazos fixados no art. 10." (NR)

                    Art. 2^o  A identificação do imóvel rural objeto de ação judicial, conforme previsto no § 3o do art. 225 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, será exigida nas seguintes situações e prazos:

                    I - imediatamente, qualquer que seja a dimensão da área, nas ações ajuizadas a partir da publicação deste Decreto;

                    II - nas ações ajuizadas antes da publicação deste Decreto, em trâmite, serão observados os prazos fixados no art. 10 do Decreto no 4.449, de 2002.

                    Art. 3^o  Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

                    Art. 4^o  Fica revogado o § 2o do art. 4o do Decreto no 4.449, de 30 de outubro de 2002.

                    Brasília, 31 de outubro de 2005; 184^o da Independência e 117^o da República.

             LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA

            Miguel Soldatelli Rossetto

CAPITULO VI - Questões Comuns à Parceria e Arrendamento

1. Da Publicidade – registro e questões decorrentes

Aconselha-se que as partes firmem por escrito os contratos, sempre atendendo aos requisitos e exigências legais em especial o que dispõe o art. 22 e parágrafos da Lei 4.947/66 [1] e os levem para registro no Cartório de Títulos e Documentos ou no Ofício Imobiliário (Lei 6.015) do local de situação do imóvel. Contudo há entendimento de que os atos de registro de arrendamento e parceria somente poderão ser efetivados no Cartório de Títulos e Documentos, em razão de expressa disposição da Lei 6.015, art., 127, V. Em face dessa determinação cremos existir aparente conflito com o art. 58 do Decreto 59.566/66, cuja resolução deve ser dada pela hermenêutica e nos indicativos de solução dos conflitos normativos, como observado e sugerido no início desta obra.

Como se pode observar da mencionada norma, há exigências de que eles sejam acompanhados do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR - § 6º do art. 22 da Lei supra) expedido pelo INCRA, do comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) e da certidão negativa do IBAMA. Esse procedimento conduz ao fim de que terceiros interessados não aleguem desconhecimento da avença e, tampouco, boa-fé.

Por exemplo, em caso de arrematação ou adjudicação em que o arrendatário ou parceiro-outorgado não pudesse concorrer com o terceiro, este teria ciência do contrato agrário e não poderia alegar seu desconhecimento, devendo prosseguir no contrato durante o tempo de vigência originalmente pactuado com o anterior proprietário.

1.1 Não é demais lembrar que o registro contratual tem o condão de conferir direito real sobre coisa alheia em favor do arrendatário ou do parceiro-outorgado, e, consequentemente, o direito deste opor-se a todos, isto é, efeito erga omnes, ainda que essa idéia de qualificar como direito real não seja amplamente aceita. Todavia a discussão sobre a competência Cartorária (Títulos e Documentos versus Cartório de Registro de Imóveis), por alguns entendidos a determinação no art. 127 da Lei 6.015, como numerus clausus, merece maiores aprofundamentos, como acima sugerido.

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[1]          Art. 22 - A partir de 1º de janeiro de 1967, somente mediante apresentação do Certificado de Cadastro, expedido pelo IBRA e previsto na Lei n º 4.504, de 30 de novembro de 1964, poderá o proprietário de qualquer imóvel rural pleitear as facilidades proporcionadas pelos órgãos federais de administração centralizada ou descentralizada, ou por empresas de economia mista de que a União possua a maioria das ações, e, bem assim, obter inscrição, aprovação e registro de projetos de colonização particular, no IBRA ou no INDA, ou aprovação de projetos de loteamento.

                        § 1º - Sem apresentação do Certificado de Cadastro, não poderão os proprietários, a partir da data a que se refere este artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis rurais.

                        § 2º - Em caso de sucessão causa mortis nenhuma partilha, amigável ou judicial, poderá ser homologada pela autoridade competente, sem a apresentação do Certificado de Cadastro, a partir da data referida neste artigo.

                               § 3^o A apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, exigida no caput deste artigo e nos §§ 1^o e 2^o, far-se-á, sempre, acompanhada da prova de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR, correspondente aos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa previstos no art. 20 da Lei n^o 9.393, de 19 de dezembro de 1996. (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        § 4^o Dos títulos de domínio destacados do patrimônio público constará obrigatoriamente o número de inscrição do CCIR, nos termos da regulamentação desta Lei. (Parágrafo incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        § 5^o Nos casos de usucapião, o juiz intimará o INCRA do teor da sentença, para fins de cadastramento do imóvel rural. (Parágrafo incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        § 6^o Além dos requisitos previstos no art. 134 do Código Civil e na Lei n^o 7.433, de 18 de dezembro de 1985, os serviços notariais são obrigados a mencionar nas escrituras os seguintes dados do CCIR: (Parágrafo incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        I – código do imóvel; (Inciso incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        II – nome do detentor; (Inciso incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        III – nacionalidade do detentor; (Inciso incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        IV – denominação do imóvel; (Inciso incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        V – localização do imóvel. (Inciso incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        § 7^o Os serviços de registro de imóveis ficam obrigados a encaminhar ao INCRA, mensalmente, as modificações ocorridas nas matrículas imobiliárias decorrentes de mudanças de titularidade, parcelamento, desmembramento, loteamento, remembramento, retificação de área, reserva legal e particular do patrimônio natural e outras limitações e restrições de caráter ambiental, envolvendo os imóveis rurais, inclusive os destacados do patrimônio público. (Parágrafo incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

                        § 8^o O INCRA encaminhará, mensalmente, aos serviços de registro de imóveis, os códigos dos imóveis rurais de que trata o § 7^o, para serem averbados de ofício, nas respectivas matrículas.  (Parágrafo incluído pela Lei nº 10.267, de 28.8.2001)

SINOPSE V. b

DA PARCERIA RURAL

1. O Conceito de parceria rural - Dec.n. 59.566/66, art. 4º.

1.1 natureza contratual da parceira – bilateral, oneroso, consensual, aleatório (depende do resultado da produção), intuitu personae, temporário.

1.2 requisitos da parceira: subjetivos - capacidade p/ contratar e consentir, titularidade do bem. Objetivos – licitude, apreciação econômica (solo produtível conforme destinação). Formais – consensuais, forma livre, se escrito seguir o padrão do art. 12 e em qualquer caso a aplicação das cláusulas do art. 13 do Decreto 59.566/66 como se escrito estivesse.

2. Questões pontuais sobre parceria - divisão dos riscos e os resultados da associação e participação administrativa e gerencial proporcional.

 2.1. Parceria e Posse –  inexiste controle material para caracterização da posse.

2.2. Quem pode praticar - produtores pequenos médios e grandes, não há limitações de tamanho, mas na forma de estabelecer esta união.

 2.3 Os prazos da parceria – os mesmos do arrendamento.

 2.4 espécie de parcerias -  agrícola, pecuária, mista, inominadas.

2.5  A divisão dos frutos – 20%, 25%, 30%, 40%, 50% e 75% conforme concorrer às situações do art. 35,  I a V do Regulamento, alterado pelo art. 96, VI do ET.

2.6 O custo dos insumos – o outorgante poderá cobrar pelo preço de custo os fertilizantes, vacinas etc, no percentual de sua participação no pacto.

2.7 pagamento em dinheiro - descaracterização da parceria para relação trabalhista, desde que não seja para financiar o plantio, art. 20 do Decreto 59.566/66.

2.8 A sucessão contratual – se o chefe de família vier a falecer outra pessoa devidamente qualificada dela integrante prosseguirá na execução.

SEÇAO II - DA PARCERIA RURAL

Antes de qualquer comentário sobre essa espécie de contrato é importante informar que a Lei 11.443 de 05 de janeiro de 2007 excluiu os contratos de parceria agroindustrial de aves e suínos da aplicação do art. 96 do Estatuto da Terra. Vejamos:

§ 5^o  O disposto neste artigo não se aplica aos contratos de parceria agroindustrial, de aves e suínos, que serão regulados por lei específica. (Incluído pela Lei nº 11.443, de 2007).

A parceira rural trata-se de um contrato típico regulado pela legislação agrária, onde figuram de um lado o parceiro-outorgante, que é o proprietário ou usufrutuário do bem (terra com suas acessões e benfeitorias, gado, instalações agroindustriais, máquinas, etc.) e de outro lado o parceiro-outorgado que participará do empreendimento com a sua mão-de-obra em sentido amplo. É uma sociedade sui generis onde é comum o parceiro-outorgado participar com o conjunto familiar.

1. O Conceito de parceria rural vem estampado no art. 4º do Decreto 59.566/66, com o seguinte teor:

“ Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (artigo 96, VI do Estatuto da Terra).”

Segundo Maria Helena Diniz[1]: “A parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa cede a outra, por tempo determinado ou não, o uso de prédio rústico, para que nele exerça atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista, ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, partilhando os riscos, frutos, produtos ou lucros havidos, nas proporções estipuladas, observados os limites percentuais de lei (Dec.n. 59.566/66, art. 4º).[2]

No art. 5º do Decreto 59.566/66, contempla e define as espécies de contratos de parcerias que são elas: a agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa e mista, cujas definições segundo o objeto são as mesmas aplicáveis ao arrendamento.

1.1 Encerra uma natureza contratual, bilateral, oneroso, consensual, aleatório (a prestação dependerá de risco futuro e incerto, sem montante previamente definido), intuitu personae e temporário.

 1.2 Seus requisitos são:

a) de ordem subjetiva se relaciona com a capacidade para contratar e consentir, a titularidade do bem (uso e gozo da coisa);

b) requisitos objetivos, que seja lícito e suscetível de apreciação econômica (que o solo não seja improdutível) conforme a destinação;

c) requisitos formais: são consensuais de forma livre, escrito ou oral, porém em sendo escrito deve seguir alguns padrões necessários tratados no art. 12[3] do Decreto 59.566/66, tais como: o lugar data e assinatura, nome e endereço, características dos contratantes (especialmente se pessoa jurídica), documentação de ordem pessoal e do bem (identidade CPF/CGC, numero do cadastro do INCRA e ITR), objeto e destinação do imóvel e/ou dos bens, descrição da gleba, das benfeitorias, equipamentos e implementos, prazo de duração, forma de partilha dos frutos, produtos ou lucros e épocas da divisão. Conter ainda as cláusulas obrigatórias (art. 13 da Lei 4.947/66) entre elas a proibição de renúncia dos direitos e vantagens fixadas em lei em favor do parceiro-outorgado; observância das áreas de conservação dos recursos naturais e normas pertinentes; foro para dirimir eventuais conflitos; assinatura inclusive de testemunhas em número de quatro (4) em se tratando de analfabeto ou não puder assinar.

2. Questões pontuais sobre parceria

As parcerias rurais são instrumentos legais que permitem a associação de proprietários de bens como terras, instalações, máquinas e animais e parceiros que vão executar empreendimentos conjuntos, dividindo os riscos e os resultados da associação. Seus integrantes têm, como em qualquer sociedade, uma participação administrativa e gerencial proporcional, indispensável à condução eficiente do empreendimento.

2.1 As parcerias não significam posse, nem mesmo de forma transitória, de bens, sejam eles terras ou máquinas. Para Savigny, em sua teoria subjetivista, a posse tem como elementos o controle material da coisa (corpus) e a vontade de possuir (animus). Na parceria falta o controle material do bem.

                         2.2 As parcerias rurais podem ser praticadas por produtores de todos os portes, pequenos, médios e grandes e em qualquer segmento da produção primária. A questão não está no tamanho e nem na quantidade dos bens a serem parceirados, mas na forma de estabelecer esta união, que devem ser cuidadosamente conduzidos dentro dos padrões legais.

 2.3 Os prazos são os mesmos previstos no arrendamento, porém, não há pagamento como no arrendamento e sim divisão dos frutos, que deve obedecer até os limites previstos no Estatuto da Terra atuando quase sempre em favor do parceiro-outorgado.

 2.4 Diz-se parceria agrícola quando o empreendimento tem por escopo a produção agrícola e de parceria pecuária quando se destina à criação ou engorda de animais.

2.5  A divisão dos frutos obedecerá, segundo o art. 35, incs. I a V do regulamento Decreto 59.566/66, contudo sofreu alterações nos percentuais, decorrente da edição da Lei 11.443 de 05 de janeiro de 2007, que deu nova redação ao art. 96 do Estatuto, passando aos seguintes porcentagens a favor do parceiro-outorgante:

“Art. 96...

 VI - na participação dos frutos da parceria, a quota do proprietário não poderá ser superior a:

        a) 20% (vinte por cento), quando concorrer apenas com a terra nua; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

        b) 25% (vinte e cinco por cento), quando concorrer com a terra preparada; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

        c)  30% (trinta por cento), quando concorrer com a terra preparada e moradia; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

        d) 40% (quarenta por cento), caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

        e) 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas na alínea d deste inciso e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração, e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinqüenta por cento) do número total de cabeças objeto de parceria; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

        f) 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco por cento) do rebanho e onde se adotarem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

        g) nos casos não previstos nas alíneas anteriores, a quota adicional do proprietário será fixada com base em percentagem máxima de dez por cento do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro;”

2.6 O parceiro-outorgante poderá cobrar do parceiro-outorgado, pelo seu preço de custo, o valor dos fertilizantes, vacinas, medicamentos e inseticidas fornecidos no percentual que corresponder à participação deste. Contudo, nesse caso entendemos não ser aplicável o limite máximo de 10% segundo o disposto na letra “g” supra, posto se tratar de custos e/ou despesas e não de benfeitorias ou bens.

2.7  Sempre que o parceiro-outorgado receber qualquer pagamento em dinheiro das mãos do parceiro-outorgante ficará descaracterizada a parceria agrícola, e prevalecerão as regras do trabalho rural, sujeitando  ambos à legislação trabalhista. Evidentemente, desde que essa condição não seja para o  financiamento do plantio da safra, fato previsto no art. 20 do Decreto 59.566/66[4]. Este dispositivo possibilita que o parceiro-outorgante financie o parceiro outorgado e ao final da safra (colheita), vencida a obrigação, exija a venda dos frutos colhidos até o limite da dívida acrescida de juros legais devidos, observando-se sempre os preços do mercado local. Portanto, trata-se de uma exceção legal.

2.8 Poderá ocorrer a sucessão contratual estabelecida no art. 26, parágrafo único, do Decreto 59.566/66 sempre que o Chefe da família vier a falecer outra pessoa pertencente à família prosseguirá na execução contratual.

Decreto 59.566/66:

“Art 26. O arrendamento se extingue:

(...)

Parágrafo único. Nos casos em que o arrendatário é o conjunto familiar, a morte do seu chefe não é causa de extinção do contrato, havendo naquele conjunto outra pessoa devidamente qualificada que prossiga na execução do mesmo.”

Portanto, o falecimento do chefe de família não dará causa a extinção contratual se outra pessoa dela integrante e devidamente qualificada prosseguir na execução. Ora, a expressão “devidamente qualificada” vem dar solidez ao contrato para se evitar que membros desta e de há tempos que já não mais labutam na terra possam prosseguir indevidamente no contrato.

---

[1] Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro 3º Volume (teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. São Paulo.  Saraiva 17ª ed. P.595.

[2]

[3]              Art 12. Os contratos escritos deverão conter as seguintes indicações:

                        I - Lugar e data da assinatura do contrato;

                        II - Nome completo e endereço dos contratantes;

                        III - Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e, tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);

                        IV - característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);

                        V - objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens;

                        VI - Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural).

                        VII - Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;

                        VIII - Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas desse pagamento ou partilha;

                        IX - Cláusulas obrigatórias com as condições enumeradas no art. 13 do presente Regulamento, nos arts. 93 a 96 do Estatuto da Terra e no art. 13 da Lei 4.947-66;

                        X - foro do contrato;

                        XI - assinatura dos contratantes ou de pessoa a seu rogo e de 4 (quatro) testemunhas idôneas, se analfabetos ou não poderem assinar.

                        Parágrafo único. As partes poderão ajustar outras estipulações que julguem convenientes aos seus interesses, desde que não infrinjam o Estatuto da Terra, a Lei nº 4.947-66 e o presente Regulamento.

[4]              Art 20. Ao arrendador que financiar o arrendatário por inexistência ou impossibilidade de financiamento pelos órgãos oficiais de credito, e facultado o direito de, vencida a obrigação, exigir a venda dos frutos até o limite da divida acrescida dos juros legais devidos, observados os preços do mercado local (art. 93, parágrafo único, do Estatuto da Terra).

SINOPSE – V. a

ARRENDAMENTO

1. Definição Legal - cedência do uso e gozo do imóvel mediante certa retribuição (caráter comutativo), art. 3º do Decreto 59.566/66.

1.1 O arrendamento e a semelhança com o aluguel – retribuição através de remuneração  predeterminada, ou entrega de produtos para pagamento dela pelos preços de mercado ou tabelado. Vedado apenas em quantia fixa de produtos, ou valor correspondente.

1.2 Fixação do preço – a renda anual não pode extrapolar os limites do valor real da terra (15% de toda área ou de até 30% quando for parcial e desde que a soma total dos contratos parciais, incluindo a área potencial também não excedam aos 15%)

1.2.1 Base do preço o valor real da terra - o CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL junto ao INCRA como parâmetro.

2. Dos diversos contratos segundo o objeto (vide art. 5º do Decreto 59.566/66).

2.1 – Arrendamento Agrícola – espécies vegetais

2.2- Arrendamento pecuário - gado

2.3- Arrendamento Agroindustrial - beneficiamento de produtos agrícolas.

2.4- Arrendamento de extração – espécimes florestais nativas ou cultivados.

2.5- Arrendamento misto – mais de uma das modalidades acima.

3. Direito subjetivo do Arrendatário – crescimento social, proibição de renúncia, – jus est facultas agendi, etc.

4. Preferência na aquisição – art. 92 § 3º ET e 45 e 47 Decreto 59.566/66.

4.1 Preferência - igual oferta - prazo para a manifestação – 30 dias se notificado, se não, até 06 meses após a transcrição da escritura pública no CRI.

4.2 O instituto da preferência uso e aplicação. O arrendatário hipossuficiente deveria ser financiado com subsídio do Estado.

4.3 Procedimento judicial - o exercício do direito de preferência é determinado pelo valor da causa.

5. Prazo mínimo normativo de vigência dos contratos - na omissão contratual ou prazo contratual indeterminado - sendo cláusula obrigatória aplica-se o art. 13 letra “a” do Regulamento.

6. Irrenunciabilidade do direito de limitar a renda ao arrendador – o arrendador não poderá contratar valores superiores (15% quando toda a área ou 30% quando for parte do imóvel, art. 95, XII do ET).

7. Indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias –  direito de retenção enquanto não indenizadas – úteis e necessárias ou voluptuárias quando autorizadas.

7.1 A elevação proporcional da renda em face das despesas com benfeitorias necessárias e úteis – direito do arrendador elevar a renda, porém sem indenização no final.

8. Reajustamento do preço – no arrendamento quando ocorrer defasagem do preço.

8.1 Base do reajuste - nos produtos com preços ou políticas de preços oficialmente fixadas.

8.2 equívoco ocorrido no artigo 92, § 2º do ET - fixação de percentual (cota-parte) sobre o produto, incompatibilidade com o arrendamento.

9. Dos deveres do arrendatário – pagar pontualmente a renda e as obrigações sociais e trabalhistas, conservar o imóvel, observar a legislação ambiental, manter livre de turbações e do esbulho, restituí-lo como recebeu.

10. Dos prazos de arrendamento – art. 13 II do regulamento (vai de 3 a 7 anos).

10.1 prazo mínimo legal  - de 03 anos.

10.2 Prazo superior a sete (7) anos – observar a concordância (assinatura) do cônjuge se casado o arrendador, uma vez que o outro poderá recorrer ao direito de se desobrigar quando no decorrer do tempo se tornar obrigação por demais gravosa, art. 1.642 CC.