O Estatuto da Terra prevê regras sempre
que houver necessidade do reajustamento do contrato. Vejamos.
9.1 Depreende-se do texto legal que a
possibilidade de reajuste contratual pode ser exercida pela parte prejudicada
pelo transcurso do tempo e conseqüente defasagem do preço. Essa questão será
facilmente equacionada quando se tratar de exploração de produtos em que
possuam preços ou políticas para ele
oficialmente determinado. Havendo tal política o reajuste deverá atender a
relação entre o preço inicialmente fixado e respectivo valor dos produtos da
época do contrato, considerando agora os atuais valores desse mesmo produto
(art. 92, § 2º do ET).
Lei 4.405/66:
“Art. 92...
§ 2º Os preços de arrendamento e de parceria fixados em
contrato ...Vetado.. serão reajustados periodicamente, de acordo com os índices
aprovados pelo Conselho Nacional de Economia. Nos casos em que ocorra
exploração de produtos com preço oficialmente fixado, a relação entre os preços
reajustados e os iniciais não pode ultrapassar a relação entre o novo preço
fixado para os produtos e o respectivo preço na época do contrato, obedecidas
as normas do Regulamento desta Lei.”
Arnaldo Rizzardo[1]
assim preconiza: “Outras formas é
possível adotar, como a correção monetária seguindo a variação do IPC, do IGP-M,
ou de conformidade com os índices da valorização da terra. Nesta parte, o critério que se
mostra mais prático é tomar em consideração o aumento do Imposto Territorial
Rural, apurado através do confronto dos valores constantes nos respectivos
talonários de lançamento, ou na média aritmética entre este índice e o
decorrente da fixação para os produtos agrícolas explorados na área.” .
Portanto, tem forte aceitação doutrinária aquela que toma como parâmetro a
elevação média do ITR- Imposto Territorial Rural e do produto sob exploração,
critério que melhor atende às exigência do art. 16 § 2º do Decreto
Regulamentar. A periodicidade de preferência que esteja fixada no contrato,
em regra adota-se a anualidade.
Observamos, no entanto, que o
reajustamento do preço não poderá ultrapassar os limites do teto fixado no art.
95 XII e art. 2º do ET, não tendo validade financeira a parte que exceder o
referido teto. Assim como, quando o cultivo for de produtos tabelados ou
reajustados através de índices oficiais também, haverá que se estabelecer mais
esse teto, ou seja, deverá atender a relação entre o preço inicialmente fixado
e respectivo valor dos produtos da época do contrato com os atuais valores
(art. 92, § 2º do ET).
9.2 Segundo o autor acima citado,
ocorre equívoco no artigo 92, § 2º do ET quando estabelece que “Os preços de arrendamento e parceria fixados
em contrato serão reajustados periodicamente...”, porquanto essa
determinação possa servir para o arrendamento, percebe-se uma incompatibilidade
com a modalidade contratual da parceria[2],
uma vez que nela é fixado um percentual
(cota-parte) sobre o produto.
10. Dos deveres do arrendatário
O
arrendatário tem as seguintes obrigações:
a) pagar pontualmente o valor do
arrendamento ao arrendador;
b) conservar o imóvel (terra, acessões e
benfeitorias) em condições não inferiores as em que o recebeu;
c) observar a legislação ambiental
preservando a fauna, a flora e os mananciais hídricos;
d) pagar pontualmente as obrigações
trabalhistas e previdenciárias;
e) manter o imóvel livre de invasões e
turbações de terceiros.
f) restituir os bens recebidos nas mesmas
condições em que os recebeu, e quando houver animais em igual número, espécie e
valor, art.43, Decreto 59566/66:
“Art 43. Não
constando do contrato de arrendamento a forma de restituição de animais de
cria, de corte ou de trabalho, entregues ao arrendatário, este se obriga a,
rescindir o contrato, restituí-los em igual número, espécie, qualidade e
quantidade (art. 95, IX, do Estatuto da Terra).”
Uma questão relevante nos contratos agrários diz
respeito a responsabilidade por danos ambientais. É de suma importância fixar
contratualmente quem será o responsável por eventuais danos. Ocorre que em caso
de dano ambiental identificado pelo Órgão Fiscalizador, o infrator será
autuado. A infração impõe multa pecuniária além da imposição de recuperação do
ambiente degradado. A recuperação do dano se faz através de PRAD – projeto de
recuperação do ambiente degradado com aprovação e acompanhamento do órgão ambiental.
Assim, estas obrigações são cumulativas. Se ela não ficar clara no contrato e
este devidamente registrado, poderá o proprietário arcar com os ônus da
recuperação e da multa imposta, uma vez que a autoridade autuante poderá
responsabilizar apenas o proprietário do imóvel.
A Lei 4.771 de 15 de setembro de 1965 que
instituiu o Código Florestal, assim preconiza:
Art. 29. As penalidades incidirão sobre os autores, sejam eles:
a)
diretos;
b)
arrendatários, parceiros, posseiros, gerentes, administradores, diretores,
promitentes compradores ou proprietários das áreas florestais, desde que
praticadas por prepostos ou subordinados e no interesse dos preponentes ou dos
superiores hierárquicos;
11. Dos prazos de arrendamento
Os prazos de vigência, tanto para o arrendamento como para a
parceria está fixado no art. 13 II do Decreto 59.566/66 e art. 95 e 96 do ET.
11.1. Quando se tratar de arrendamento pecuário para a
criação de gado o prazo mínimo legal é
de cinco (5) anos, e quando for apenas para engorda na pecuária de pequeno porte o prazo mínimo é de três (3) anos.
Quando se tratar de arrendamento agrícola
o prazo mínimo previsto no Estatuto da Terra é de três (3) anos.
Assim se o contrato, pecuário ou agrário, for por
prazo indeterminado está entendido que deverá vigir pelo prazo mínimo de três
anos. E, ainda, oportunizará ao arrendatário a colheita.
Mesmo que o arrendatário os renuncie, na contratação
ou no decorrer da contratualidade, por se tratar de direito público indisponível,
poderá pleitear judicialmente o cumprimento da norma legal.
A esse respeito Arnaldo Rizzardo[3] assim esclarece: “A referida alínea ‘a’, nº II, do art. 13
estabelece justamente a duração dos prazos de conformidade com o tipo de
cultura e exploração da terra, que vai de três a sete anos. Para fins de
retomada, a notificação preparatória terá que obedecer sempre tais prazos, a
contar da data da vigência do contrato.”
11.2 Quando o prazo contratual for relativamente
superior aos limites mínimos (três a sete), por exemplo, dez (10) anos é
aconselhável a concordância do cônjuge
do arrendador ou parceiro-outorgante. A
situação acima decorre do regramento no Direito Civil dos atos de administração
de bens do casal, sendo que o Código Civil permite que um dos cônjuges sem o
consentimento do outro pratique atos de administração do bem.
Em regra se o outorgante for agricultor(a), poderá
perfeitamente praticar atos de administração do bem necessários ao exercício de
sua profissão. Todavia, quando esse tempo for além do normal e,
hipoteticamente, uma das partes perder a característica profissional, poderá
tornar-se uma obrigação por demais gravosa.
Nessa situação facultará ao cônjuge que não consentiu no
negócio pedir a rescisão, extinção ou até mesmo a anulação, objetivando a sua
desobrigação. Assim recomendamos que os contratos agrários sejam assinados pelo
casal. Vejamos o Código Civil:
Art. 1.642. Qualquer que seja o regime de
bens, tanto o marido quanto a mulher podem livremente:
I - praticar todos os atos de disposição e de
administração necessários ao desempenho de sua profissão, com as limitações
estabelecida no inciso I do art. 1.647;
II - administrar os bens próprios;
III - desobrigar ou reivindicar os
imóveis que tenham sido gravados ou alienados sem o seu consentimento ou sem
suprimento judicial;
IV - demandar a rescisão dos contratos de
fiança e doação, ou a invalidação do aval, realizados pelo outro cônjuge com
infração do disposto nos incisos III e IV do art. 1.647;
V - reivindicar os bens comuns, móveis ou
imóveis, doados ou transferidos pelo outro cônjuge ao concubino, desde que
provado que os bens não foram adquiridos pelo esforço comum destes, se o casal
estiver separado de fato por mais de cinco anos;
VI - praticar todos os atos que não lhes forem
vedados expressamente.
Art. 1.643. Podem os cônjuges,
independentemente de autorização um do outro:
I - comprar, ainda a crédito, as coisas
necessárias à economia doméstica;
II - obter, por empréstimo, as quantias que a
aquisição dessas coisas possa exigir.
Art. 1.644. As dívidas contraídas para os
fins do artigo antecedente obrigam solidariamente ambos os cônjuges.
Art. 1.645. As ações fundadas nos incisos
III, IV e V do art. 1.642 competem ao cônjuge prejudicado e a seus herdeiros.
Art. 1.646. No caso dos incisos III e IV do
art. 1.642, o terceiro, prejudicado com a sentença favorável ao autor, terá
direito regressivo contra o cônjuge, que realizou o negócio jurídico, ou seus
herdeiros.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art.
1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da
separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens
imóveis;
II - pleitear, como autor ou réu, acerca
desses bens ou direitos;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória,
de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Parágrafo único. São válidas as doações
nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.
Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo
antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo
justo, ou lhe seja impossível concedê-la.
Art. 1.649. A falta de autorização, não
suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato
praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos
depois de terminada a sociedade conjugal.
Parágrafo único. A aprovação torna válido o
ato, desde que feita por instrumento público, ou particular, autenticado.
Art. 1.650. A decretação de invalidade dos
atos praticados sem outorga, sem consentimento, ou sem suprimento do juiz, só
poderá ser demandada pelo cônjuge a quem cabia concedê-la, ou por seus
herdeiros. (sem grifo no original)
Em síntese, quando o prazo for superior a sete (7) anos
pede-se a concordância (assinatura) do cônjuge, se casado o arrendador. Essa
providência pode evitar que o outro cônjuge recorra ao direito de se desobrigar
quando no decorrer do tempo a obrigação contratual se tornar por demais
gravosa, art. 1.642 CC. A expressão
“desobrigar” não pode se restringir sua aplicação apenas quanto aos bens
gravados com ônus reais ou alienados, num rol taxativo de aplicação do
dispositivo. Entendemos sim, que o termo sugere uma faculdade diante das
situações paradigmas e possíveis de ocorrerem nas relações contratuais. Pode-se
ter como exemplo, uma contratação agrícola em que no decorrer do tempo haja
quebra da cláusula rebus sic stantibus, tornando-se gravosa ao cônjuge
que não assinou o contrato. Portanto, como interessado ele pode se socorrer do
direito de se desobrigar.
[2] Na parceria, de acordo com o padrão
normativo, art. 96, VI, do Estatuto da Terra e art. 35, incs. I a V do
regulamento, caberão os seguintes percentuais:
-dez por cento quando o outorgante
entregar apenas a terra nua; vinte por cento quando a terra já estiver
preparada (apta para receber semente) com moradia;
-trinta por cento quando nela contiver as
benfeitorias úteis e necessárias (casas, galpões, cercas, valas currais,
depósitos, paióis, aterros, estradas etc..;
-até cinqüenta por cento quando, além das
condições anteriores, o outorgante fornecer máquinas, e implementos, animais de
tração e sementes ou cria em cinqüenta por cento superior ao total do gado
quando a parceria for de pecuária;
-por fim até setenta e cinco por cento
nas zonas de pecuária ultra-extensiva, quando os animais de cria e ou
leite forem superior a vinte cinco por
cento e que adotem comissão mínima de cinco por cento por animal vendido,
geralmente aplicável à grandes rebanhos..
Art 35. Na partilha
dos frutos da parceria, a cota do parceiro-outorgante não poderá ser superior a
(art. 96, VI, do Estatuto da Terra).
VI
- na participação dos frutos da parceria, a quota do proprietário não poderá
ser superior a:
d) 40% (quarenta por cento), caso concorra com o conjunto básico de
benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro
para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso; (Redação
dada pela Lei nº 11.443, de 2007).
e) 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o conjunto
básico de benfeitorias enumeradas na alínea d deste inciso e mais o
fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos
culturais, bem como as sementes e animais de tração, e, no caso de parceria
pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinqüenta por cento)
do número total de cabeças objeto de parceria; (Redação
dada pela Lei nº 11.443, de 2007).
f) 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva em
que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco por
cento) do rebanho e onde se adotarem a meação do leite e a comissão mínima de
5% (cinco por cento) por animal vendido; (Redação
dada pela Lei nº 11.443, de 2007).
g) nos casos não previstos nas alíneas anteriores, a quota adicional do
proprietário será fixada com base em percentagem máxima de dez por cento do
valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro;
§ 2º Nos casos não
previstos nos incisos acima, a cota adicional do parceiro-outorgante será
fixada com base em percentagem máxima de 10" (dez por cento) do valor das
benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro-outorgado (art. 96,
VI, "g", do Estatuto da Terra).
§ 3º Não valerão as
avenças de participação que contrariarem os percentuais fixados neste artigo,
podendo o parceiro prejudicado reclamar em Juízo contra isso e efetuar a
consignação judicial da cota que, ajustada aos limites permitidos neste artigo,
for devida ao outro parceiro, correndo por conta deste todos os riscos,
despesas, custas e honorários advocatícios
