9. Reajustamento do preço

                       

O Estatuto da Terra prevê regras sempre que houver necessidade do reajustamento do contrato. Vejamos.

9.1 Depreende-se do texto legal que a possibilidade de reajuste contratual pode ser exercida pela parte prejudicada pelo transcurso do tempo e conseqüente defasagem do preço. Essa questão será facilmente equacionada quando se tratar de exploração de produtos em que possuam preços ou políticas para ele oficialmente determinado. Havendo tal política o reajuste deverá atender a relação entre o preço inicialmente fixado e respectivo valor dos produtos da época do contrato, considerando agora os atuais valores desse mesmo produto (art. 92, § 2º do ET).

Lei 4.405/66:

“Art. 92...

§ 2º Os preços de arrendamento e de parceria fixados em contrato ...Vetado.. serão reajustados periodicamente, de acordo com os índices aprovados pelo Conselho Nacional de Economia. Nos casos em que ocorra exploração de produtos com preço oficialmente fixado, a relação entre os preços reajustados e os iniciais não pode ultrapassar a relação entre o novo preço fixado para os produtos e o respectivo preço na época do contrato, obedecidas as normas do Regulamento desta Lei.”

Arnaldo Rizzardo[1] assim preconiza: “Outras formas é possível adotar, como a correção monetária seguindo a variação do IPC, do IGP-M, ou de conformidade com os índices da valorização  da terra. Nesta parte, o critério que se mostra mais prático é tomar em consideração o aumento do Imposto Territorial Rural, apurado através do confronto dos valores constantes nos respectivos talonários de lançamento, ou na média aritmética entre este índice e o decorrente da fixação para os produtos agrícolas explorados na área.” . Portanto, tem forte aceitação doutrinária aquela que toma como parâmetro a elevação média do ITR- Imposto Territorial Rural e do produto sob exploração, critério que melhor atende às exigência do art. 16 § 2º do Decreto Regulamentar. A periodicidade de preferência que esteja fixada no contrato, em regra adota-se a anualidade.

Observamos, no entanto, que o reajustamento do preço não poderá ultrapassar os limites do teto fixado no art. 95 XII e art. 2º do ET, não tendo validade financeira a parte que exceder o referido teto. Assim como, quando o cultivo for de produtos tabelados ou reajustados através de índices oficiais também, haverá que se estabelecer mais esse teto, ou seja, deverá atender a relação entre o preço inicialmente fixado e respectivo valor dos produtos da época do contrato com os atuais valores (art. 92, § 2º do ET).

9.2 Segundo o autor acima citado, ocorre equívoco no artigo 92, § 2º do ET quando estabelece que “Os preços de arrendamento e parceria fixados em contrato serão reajustados periodicamente...”, porquanto essa determinação possa servir para o arrendamento, percebe-se uma incompatibilidade com a modalidade contratual da parceria[2], uma vez que nela é fixado um percentual (cota-parte) sobre o produto.

10. Dos deveres do arrendatário

O arrendatário tem as seguintes obrigações:

a) pagar pontualmente o valor do arrendamento ao arrendador;

b) conservar o imóvel (terra, acessões e benfeitorias) em condições não inferiores as em que o recebeu;

c) observar a legislação ambiental preservando a fauna, a flora e os mananciais hídricos;

d) pagar pontualmente as obrigações trabalhistas e previdenciárias;

e) manter o imóvel livre de invasões e turbações de terceiros.

f) restituir os bens recebidos nas mesmas condições em que os recebeu, e quando houver animais em igual número, espécie e valor, art.43, Decreto  59566/66:

“Art 43. Não constando do contrato de arrendamento a forma de restituição de animais de cria, de corte ou de trabalho, entregues ao arrendatário, este se obriga a, rescindir o contrato, restituí-los em igual número, espécie, qualidade e quantidade (art. 95, IX, do Estatuto da Terra).”

Uma questão relevante nos contratos agrários diz respeito a responsabilidade por danos ambientais. É de suma importância fixar contratualmente quem será o responsável por eventuais danos. Ocorre que em caso de dano ambiental identificado pelo Órgão Fiscalizador, o infrator será autuado. A infração impõe multa pecuniária além da imposição de recuperação do ambiente degradado. A recuperação do dano se faz através de PRAD – projeto de recuperação do ambiente degradado com aprovação e acompanhamento do órgão ambiental. Assim, estas obrigações são cumulativas. Se ela não ficar clara no contrato e este devidamente registrado, poderá o proprietário arcar com os ônus da recuperação e da multa imposta, uma vez que a autoridade autuante poderá responsabilizar apenas o proprietário do imóvel.

A Lei 4.771 de 15 de setembro de 1965 que instituiu o Código Florestal, assim preconiza:

        Art. 29. As penalidades incidirão sobre os autores, sejam eles:

        a) diretos;

        b) arrendatários, parceiros, posseiros, gerentes, administradores, diretores, promitentes compradores ou proprietários das áreas florestais, desde que praticadas por prepostos ou subordinados e no interesse dos preponentes ou dos superiores hierárquicos;

11. Dos prazos de arrendamento

Os prazos de vigência, tanto para o arrendamento como para a parceria está fixado no art. 13 II do Decreto 59.566/66 e art. 95 e 96 do ET.

 11.1. Quando se tratar de arrendamento pecuário para a criação de gado o prazo mínimo legal é de cinco (5) anos, e quando for apenas para engorda na pecuária de pequeno porte o prazo mínimo é de três (3) anos.

   Quando se tratar de arrendamento agrícola o prazo mínimo previsto no Estatuto da Terra é de três (3) anos.

 Assim se o contrato, pecuário ou agrário, for por prazo indeterminado está entendido que deverá vigir pelo prazo mínimo de três anos. E, ainda, oportunizará ao arrendatário a colheita.

  Mesmo que o arrendatário os renuncie, na contratação ou no decorrer da contratualidade, por se tratar de direito público indisponível, poderá pleitear judicialmente o cumprimento da norma legal.

A esse respeito Arnaldo Rizzardo[3] assim esclarece: “A referida alínea ‘a’, nº II, do art. 13 estabelece justamente a duração dos prazos de conformidade com o tipo de cultura e exploração da terra, que vai de três a sete anos. Para fins de retomada, a notificação preparatória terá que obedecer sempre tais prazos, a contar da data da vigência do contrato.”

  11.2 Quando o prazo contratual for relativamente superior aos limites mínimos (três a sete), por exemplo, dez (10) anos é aconselhável a concordância do cônjuge do arrendador ou parceiro-outorgante.  A situação acima decorre do regramento no Direito Civil dos atos de administração de bens do casal, sendo que o Código Civil permite que um dos cônjuges sem o consentimento do outro pratique atos de administração do bem.

Em regra se o outorgante for agricultor(a), poderá perfeitamente praticar atos de administração do bem necessários ao exercício de sua profissão. Todavia, quando esse tempo for além do normal e, hipoteticamente, uma das partes perder a característica profissional, poderá tornar-se uma obrigação por demais gravosa.

Nessa situação facultará ao cônjuge que não consentiu no negócio pedir a rescisão, extinção ou até mesmo a anulação, objetivando a sua desobrigação. Assim recomendamos que os contratos agrários sejam assinados pelo casal. Vejamos o Código Civil:

Art. 1.642. Qualquer que seja o regime de bens, tanto o marido quanto a mulher podem livremente:

I - praticar todos os atos de disposição e de administração necessários ao desempenho de sua profissão, com as limitações estabelecida no inciso I do art. 1.647;

II - administrar os bens próprios;

III - desobrigar ou reivindicar os imóveis que tenham sido gravados ou alienados sem o seu consentimento ou sem suprimento judicial;

IV - demandar a rescisão dos contratos de fiança e doação, ou a invalidação do aval, realizados pelo outro cônjuge com infração do disposto nos incisos III e IV do art. 1.647;

V - reivindicar os bens comuns, móveis ou imóveis, doados ou transferidos pelo outro cônjuge ao concubino, desde que provado que os bens não foram adquiridos pelo esforço comum destes, se o casal estiver separado de fato por mais de cinco anos;

VI - praticar todos os atos que não lhes forem vedados expressamente.

Art. 1.643. Podem os cônjuges, independentemente de autorização um do outro:

I - comprar, ainda a crédito, as coisas necessárias à economia doméstica;

II - obter, por empréstimo, as quantias que a aquisição dessas coisas possa exigir.

Art. 1.644. As dívidas contraídas para os fins do artigo antecedente obrigam solidariamente ambos os cônjuges.

Art. 1.645. As ações fundadas nos incisos III, IV e V do art. 1.642 competem ao cônjuge prejudicado e a seus herdeiros.

Art. 1.646. No caso dos incisos III e IV do art. 1.642, o terceiro, prejudicado com a sentença favorável ao autor, terá direito regressivo contra o cônjuge, que realizou o negócio jurídico, ou seus herdeiros.

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III - prestar fiança ou aval;

IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.

Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.

Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.

Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que feita por instrumento público, ou particular, autenticado.

Art. 1.650. A decretação de invalidade dos atos praticados sem outorga, sem consentimento, ou sem suprimento do juiz, só poderá ser demandada pelo cônjuge a quem cabia concedê-la, ou por seus herdeiros. (sem grifo no original)

Em síntese, quando o prazo for superior a sete (7) anos pede-se a concordância (assinatura) do cônjuge, se casado o arrendador. Essa providência pode evitar que o outro cônjuge recorra ao direito de se desobrigar quando no decorrer do tempo a obrigação contratual se tornar por demais gravosa, art. 1.642 CC.  A expressão “desobrigar” não pode se restringir sua aplicação apenas quanto aos bens gravados com ônus reais ou alienados, num rol taxativo de aplicação do dispositivo. Entendemos sim, que o termo sugere uma faculdade diante das situações paradigmas e possíveis de ocorrerem nas relações contratuais. Pode-se ter como exemplo, uma contratação agrícola em que no decorrer do tempo haja quebra da cláusula rebus sic stantibus, tornando-se gravosa ao cônjuge que não assinou o contrato. Portanto, como interessado ele pode se socorrer do direito de se desobrigar.

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[1]              Rizzardo, Arnaldo.Contratos. 3ª ed. RJ Forense, 2004 p. 1079

[2]        Na parceria, de acordo com o padrão normativo, art. 96, VI, do Estatuto da Terra e art. 35, incs. I a V do regulamento, caberão os seguintes percentuais:

       -dez por cento quando o outorgante entregar apenas a terra nua; vinte por cento quando a terra já estiver preparada (apta para receber semente) com moradia;

       -trinta por cento quando nela contiver as benfeitorias úteis e necessárias (casas, galpões, cercas, valas currais, depósitos, paióis, aterros, estradas etc..;

       -até cinqüenta por cento quando, além das condições anteriores, o outorgante fornecer máquinas, e implementos, animais de tração e sementes ou cria em cinqüenta por cento superior ao total do gado quando a parceria for de pecuária;

       -por fim até setenta e cinco por cento nas zonas de pecuária ultra-extensiva, quando os animais de cria e ou leite  forem superior a vinte cinco por cento e que adotem comissão mínima de cinco por cento por animal vendido, geralmente aplicável à grandes rebanhos..

       Art 35. Na partilha dos frutos da parceria, a cota do parceiro-outorgante não poderá ser superior a (art. 96, VI, do Estatuto da  Terra).

       VI - na participação dos frutos da parceria, a quota do proprietário não poderá ser superior a:

               a) 20% (vinte por cento), quando concorrer apenas com a terra nua; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

               b) 25% (vinte e cinco por cento), quando concorrer com a terra preparada; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

               c)  30% (trinta por cento), quando concorrer com a terra preparada e moradia; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

               d) 40% (quarenta por cento), caso concorra com o conjunto básico de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o caso; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

               e) 50% (cinqüenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas na alínea d deste inciso e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes e animais de tração, e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinqüenta por cento) do número total de cabeças objeto de parceria; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

               f) 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco por cento) do rebanho e onde se adotarem a meação do leite e a comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido; (Redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007).

               g) nos casos não previstos nas alíneas anteriores, a quota adicional do proprietário será fixada com base em percentagem máxima de dez por cento do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro;

       § 2º Nos casos não previstos nos incisos acima, a cota adicional do parceiro-outorgante será fixada com base em percentagem máxima de 10" (dez por cento) do valor das benfeitorias ou dos bens postos à disposição do parceiro-outorgado (art. 96, VI, "g", do Estatuto da Terra).

       § 3º Não valerão as avenças de participação que contrariarem os percentuais fixados neste artigo, podendo o parceiro prejudicado reclamar em Juízo contra isso e efetuar a consignação judicial da cota que, ajustada aos limites permitidos neste artigo, for devida ao outro parceiro, correndo por conta deste todos os riscos, despesas, custas e honorários advocatícios

[3]              Rizzardo, Arnaldo.Contratos. 3ª ed. RJ Forense, 2004 p. 1067

A Democracia Representativa. Parabéns aos parlamentares, pelo sim e pelo não.

Obs. Não adentrarei no conceito de crime de responsabilidade, pois os casos sempre constam taxativamente nas leis e todos já sabem ou fingem não saber!

Constituição Federal:

At. 1º...

Parágrafo único. Todo o poder emana do povo, que o exerce por meio de representantes eleitos ou diretamente, nos termos desta Constituição.

Democracia representativa é o exercício do poder político pela população eleitora não diretamente, mas através de seus representantes, por si designados, com mandato para atuar em seu nome e por sua autoridade, isto é, legitimados pela soberania popular.

https://pt.wikipedia.org/wiki/Democracia_representativa

Art. 51. Compete privativamente à Câmara dos Deputados:

I - autorizar, por dois terços de seus membros, a instauração de processo contra o Presidente e o Vice-Presidente da República e os Ministros de Estado;

Art. 52. Compete privativamente ao Senado Federal:

I - processar e julgar o Presidente e o Vice-Presidente da República nos crimes de responsabilidade, bem como os Ministros de Estado e os Comandantes da Marinha, do Exército e da Aeronáutica nos crimes da mesma natureza conexos com aqueles; (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 23, de 02/09/99)

II processar e julgar os Ministros do Supremo Tribunal Federal, os membros do Conselho Nacional de Justiça e do Conselho Nacional do Ministério Público, o Procurador-Geral da República e o Advogado-Geral da União nos crimes de responsabilidade; (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 45, de 2004)

Então, a Câmara cumpriu com seu papel por duas vezes após o poder constituinte de 1988, autorizando o processamento.

Ontem vimos a grande importância dos poderes conferidos aos nossos representantes, ou seja,  ao autorizar impeachment.

Mas esse poder vai quantitativamente além, inclusive em relação aos Ministros.

Já o senado compete processar e julgar o Presidente da República (jamais a Presidenta Kkkk)...

Confesso que além do Presidente da Republica, não me recordo de nenhum outro caso de autoridade ter sido julgado pelo senado. Prefiro acreditar que os Ministros do Supremo, o Procurador-Geral da República ou o Advogado-Geral da União, tenham sido dignos de bom desempenho no cargo, em especial quando lidam com a coisa pública, como remunerações, construções, compras, assim como no estrito dever funcional nas causas postas em julgamento, não indo contra a Constituição nem afrontando reiteradamente as leis, por ela autorizada. Mas uma coisa é certa, o Senado pode sim julgar e o povo tem o poder de representar contra eventuais violações perpetradas por essas apontadas autoridades.

Penso que o Senado deve abrir ou tornar mais visível canais ao povo nesse sentido sempre que surgirem eventuais crimes e ou omissões das demais autoridades republicanas de que tenha a casa revisora a jurisdição constitucional fixada.

Conclusão,

O dia de ontem (17/04/16) nos ensinou ou não?! Então, muitos esquecem que a democracia representativa tem mecanismos legítimos para interferir politicamente no Poder que governa nossa pátria e até os estrangeiros se espantam! Assim, temos o voto direto e o indireto na democracia representativa. A democracia representativa nos moldes de ontem foi utilizado como um poder eventual. Mas poderia ser usadas mais vezes, pois está no âmbito delegado pelo povo, pois admitido desde a Constituinte de 1988. Quem assim desconhecer o formato do poder do povo na Constituição não deve ser político e doravante deve se aperfeiçoar como um novo cidadão para exigir o uso deste importante mecanismo Constitucional. Portanto, devemos escolher bem nossos parlamentares, para estarmos bem representados, seja na elaboração das leis ou nos atos de correção dos governos corruptos.

Parabéns aos parlamentares, pelo sim e pelo não, pois a autorização foi política!

Milton Luiz Gazaniga de Oliveira

2.Dos diversos contratos de Arrendamento segundo o objeto (vide art. 5º do Decreto 59.566/66).

2.Dos diversos contratos de Arrendamento segundo o objeto (vide art. 5º do Decreto 59.566/66).

Podem ser enumerados diversos tipos de contratos de arrendamento, segundo o seu objeto. Vejamos:

3.1 – Arrendamento Agrícola- Ocorre quando tiver por escopo o cultivo de espécies vegetais.

3.2- Arrendamento pecuário – Quando a finalidade for a criação, recriação, invernação ou terminação de gado (bovino, bubalino, eqüino, ovino...)

3.3- Arrendamento Agroindustrial - da-se quando o arrendamento tem como objetivo o beneficiamento de produtos agrícolas, pecuários ou vegetais, cujas instalações industriais são de propriedade do arrendador ou possuidor.

3.4- Arrendamento de extração – trata-se do contrato em que o arrendatário explora a extração de espécimes florestais nativos (madeira, palmito, castanhas, etc), pesca ou até mesmo a madeira cultivada como eucalipto, pinus, acácia, de propriedade do arrendador.

3.5- Arrendamento misto, quando o contrato abranger mais de uma das modalidades acima, agrícola, pecuária, beneficiamento etc.

4. Direito subjetivo do Arrendatário

O estatuto da terra assegura ao arrendatário uma proteção capaz de lhe auspiciar um crescimento social econômico, sendo irrenunciável os direitos atribuídos pelo art 13 da Lei 4.947, entre eles podemos citar:

Lei 4.947:

art 13...

“IV - proibição de renúncia, por parte do arrendatário ou do parceiro não-proprietário, de direitos ou vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos;”

Trata-se de um direito subjetivo que pode ser exercido pelo Arrendatário ou parceiro não proprietário em seu favor para fazer valer as normas quando ocultadas no instrumento e ou violadas pelo contratante. Decorre, portanto, do direito objetivo, lhe assegurando esse privilégio para que possa invocar a seu favor. É a chamada “jus est facultas agendi”, fazendo com que os outros observem as leis em vigor em relação ao sujeito beneficiário.

Cabe transcrever a observação de Lenio Luiz Streck[1]: “Estamos, assim, em face de um sério problema: de um lado temos uma sociedade carente de realização de direitos e, de outro, uma Constituição Federal que garante estes direitos de forma mais ampla possível. Este é o contraponto.”.

O Estatuto da Terra foi um instrumento inovador desde sua edição, sendo plenamente recepcionado pela atual Constituição Federal. Portanto, o cuidado no que concerne ao equilíbrio da relação jurídica contratual se inclinará em pender muito mais em favor do arrendatário ou parceiro não proprietário, posto se caracterizar como instrumento de proteção ao trabalhador rural.

5. Preferência na aquisição

5.1 O contratado arrendatário tem preferência na aquisição do imóvel em relação a igual oferta por terceiro ao titular do domínio, é o denominado direito de preempção estabelecido no art. 92. § 3º, ET e 45 e 47 do Decreto nº 59.566/66.

O prazo para a manifestação do arrendatário é de 30 dias a contar da data do recebimento da comunicação, considerando-se o silêncio como desistência ao direito de comprar o bem, pagando o mesmo preço do concorrente.

Se o imóvel estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, a manifestação de venda deve ser comunicada a todos os arrendatários. Por sua vez se eles manifestarem interesse deverão fazer em relação à totalidade da área do imóvel posto à venda e não somente à sua parte. Todavia, se mais de um fizer a proposta, o desempate recairá em favor de quem tiver realizado benfeitorias de maior valor, em não havendo, em favor daquele com a maior área arrendada.

Como dito, o direito de preempção pode ser exercido quando não ocorrer a notificação ou comunicado, com base no art. 47 do regulamento (Decreto 59.566/66) em até 06 meses contados da transcrição da escritura de venda no Cartório de Registro de Imóveis, depositando o preço, caso contrário opera-se a decadência. Decreto nº 59.566/66:

“Art 47. O arrendatário a quem não se notificar a venda, poderá depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar da transcrição da escritura de compra e venda no Registro Geral de Imóveis local, resolvendo-se em perdas e danos o descumprimento da obrigação (art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra).”

5.2 Como inicialmente abordado, o instituto da preferência tem pouco uso, posto que o arrendatário, normalmente hipossuficiente, não tem possibilidades financeiras para ofertar valores em condições iguais ao do promitente comprador.

Nesse ponto, a política governamental deveria estar preparada para financiar o arrendatário com prazos e condições de pagamentos subsidiados, fato que por si só promoveria uma reforma agrária, se não em curto prazo, porém criando nova cultura de acesso a terra através desse instrumento normativo.

 Assim sendo, é fundamental que o § 3º do art. 92 do Estatuto da Terra tenha uma nova redação ou que seja pelo menos regulamentado, objetivando garantias legais de financiamento do exercício do direito de preferência, senão constituir-se-á em letra morta ou em desuso.

5.3 Procedimento judicial aplicável. Quando o exercício do direito tiver que ser buscado via judicial, terá que se proceder diante de um rito processual específico e adequado ao pedido.

Veja, a busca do direito de preferência em juízo não pode ser confundido com a ação objetivando cumprir o contrato agrário, posto que o contrato está vigendo e a causa é diversa do simples descumprimento contratual. Fosse o caso seria cabível o rito sumário, consoante dispõe o art. 275, II ‘a’ do CPC[2], previsto no art. 86 do Decreto 59.566/66 referindo-se ao art. 685 do anterior CPC. Mas trata-se de adjudicação de imóvel.

Em sendo adjudicação de imóvel e, portanto, não arrolado no art. 275 do CPC, resta como solução dessa omissão que o tipo de procedimento seja determinado pelo valor da causa.

6. Prazos de Vigência - prazo mínimo normativo de vigência dos contratos, na omissão contratual ou quando elaborado por prazo indeterminado.

A questão aqui colocada refere-se ao fato de muitos contratos não estabelecerem os seus prazos de vigência. Nesse caso a resolução encontra-se muito bem posta no art. 13, letra “a” do Regulamento Decreto 59.566/66:

“a) prazos mínimos, na forma da alínea " b ", do inciso XI, do art. 95 e da alínea " b ", do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra:

        - de 3 (três), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria;

        - de 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;

        - de 7 (sete), anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal;”

Logicamente, não havendo acordo expresso, ainda que esgotado o prazo mínimo, aquela parte que pretender rescindir ou por fim ao pacto, deverá notificar (Notificação extrajudicial cartório de títulos e documentos) a outra com antecedência mínima legalmente fixada (seis meses pelo proprietário que pretender retomar o imóvel – para exploração direta ou por intermédio de descendente seu. Pelo arrendatário ou parceiro outorgado com trinta dias de antecedência), sob pena de dar a continuidade da relação pela renovação, até que o procedimento de aviso ou notificação seja formalizado antes de findar os seis meses do contrato renovado. Tudo consoante art. 95, IV e V do Estatuto da Terra e art. 22 do (Regulamento) Decreto 59.566/66. Contudo, se no decorrer do lapso temporal do contrato não houver tempo suficiente para ultimar a colheita, deve ser respeitado um lapso temporal mínimo ou suficiente para que o contratado possa colher o resultado de seu trabalho. Por outro lado, a Lei 11. 443/07 alterou a redação do art. 195, III do ET, de modo que esse tempo excedente já previsto insuficiente para colher os frutos, deve ser previamente ajustado quanto a forma de pagamento pelo seu uso. Veja, um exemplo: no caso de penhor, com a renovação, ainda que automática, faz nascer a presunção legal de que foi dado ou renovado o consentimento para celebração do contrato de penhor, art. 60 do Regulamento. Então podemos concluir que a renovação pela falta da notificação ou até mesmo pela sua inadequação temporal, nos sugere que o contrato renovado deverá guardar o mesmo período do originário.

Observe-se ainda que o encerramento do prazo não implica necessariamente em encerramento automático contratual, uma vez que a retomada deve ser motivada na exploração direta ou por descendente seu ou ainda com apego no recebimento de proposta de arrendamento mais vantajosa, como adiante veremos.

As notificações, segundo § 3º do art. 22 do citado regulamento, deverão ser procedidas através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos do local do Imóvel.

7. Irrenunciabilidade do direito de limitar a renda paga ao arrendador em valor inferior ou igual ao teto legal com base no montante declarado no CCIR.

Além desse limite estar garantido no art. 95 XII do ET, também decorre do art. 2º do ET anteriormente mencionado. Vejamos:

Teto de 30% sobre o VTN (valor da terra nua) declarado no CCIR (certificado de cadastro do imóvel rural) quando o arrendamento abranger parte do imóvel e 15% sobre o VTN se o arrendamento tiver por objeto todo o imóvel, mesmo na renovação ou prorrogação do contrato etc. Nunca o arrendador poderá contratar valores superiores a este, sob pena de não validade da parte financeira que exceder ao valor do limite legal.

8. Indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias, podendo reter enquanto não for indenizado.

As benfeitorias efetuadas pelos arrendatários darão a ele o direito a ser indenizado, quando forem consideradas úteis e necessárias ou as autorizadas (voluptuárias), art. 95, VIII do ET e art. 25 caput, do Decreto 59.566/66, abaixo transcrito, podendo reter o imóvel em seu poder até o reembolso dos valores.

8.1 Quando o arrendador efetuar despesas com as benfeitorias necessárias, fato que muitas vezes ocorre em face da impossibilidade econômica do arrendatário, poderá solicitar a elevação proporcional da renda, é o que dispõe o art. 25 § 2º do Decreto 59.566/66. Vejamos abaixo.

“Art 25. O arrendatário, no término do contrato, terá direito á indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua construção for expressamente autorizada pelo arrendador (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra e 516 do Cód. Civil).”

“§ 1º Enquanto o arrendatário não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá reter o imóvel em seu poder, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento (arts. 95, VIII do Estatuto da Terra e 516 do Código Civil).”

“§ 2º Quando as benfeitorias necessárias ou úteis forem feitas às expensas do arrendador dando lugar a aumento nos rendimentos da gleba, terá ele direito a uma elevação proporcional da renda, e não serão indenizáveis ao fim do contrato, salvo estipulação em contrário.”

Temos que a Indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias é liquida e certa, podendo exercer o direito de retenção enquanto não indenizadas. Já com relação às voluptuárias somente quando autorizadas.

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[1]              Questões Agrárias – Julgados comentados e Pareceres. São Paulo, 2002. Editora Método, p.41

[2]              “art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário: I (...); II – nas causas qualquer que seja o valor: a) de arrendamento rural e de parceria agrícola;

SEÇÃO I - 2. ARRENDAMENTO

 É o contrato celebrado entre o proprietário ou possuidor, ou usufrutuário, denominado arrendador que se obriga a ceder a outro (arrendatário) por prazo determinado ou não, o uso e gozo do imóvel rural, no todo ou em parte, incluindo ou não as benfeitorias ou facilidades com objetivo de nele ser exercida a atividade agrícola, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel.

2. Definição Legal: É o contrato agrário pelo qual uma pessoa física ou jurídica se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei.

Decreto 59.566/66:

“Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.

 § 1º Subarrendamento é o contrato pelo qual o Arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento.

 § 2º Chama-se Arrendador o que cede o imóvel rural ou o aluga; e Arrendatário a pessoa ou conjunto familiar, representado pelo seu chefe que o recebe ou toma por aluguel.

§ 3º O Arrendatário outorgante de subarrendamento será, para todos os efeitos, classificado como arrendador.”

Maria Helena[1] Diniz não se afasta do critério legal ao aduzir o seguinte conceito: “...é o contrato agrário pelo qual uma pessoa cede a outra, por prazo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes dele, incluindo ou não outros bens benfeitorias ou facilidades com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observado os limites do Estatuto da terra (Dec, n. 59.566/66. art. 3º; CPC, art. 275,II, a; Lei 9.099/95, art. 3º,II).”

O contrato de arrendamento tem o caráter comutativo no qual há uma equivalência das prestações que se obrigaram as partes, que as podem avaliar de antemão, o que não acontece nos contratos aleatórios como a parceria, que ficam dependendo de um fato incerto, ou seja, a safra, produção/fruto, criação.

2.1. O arrendamento rural é semelhante ao aluguel

Como será adiante demonstrado, o contrato de arrendamento rural guarda profunda semelhança com o contrato de aluguel, sendo que em alguns casos podem ser confundidos.

2.2 Fixação do preço. O proprietário cede determinado bem e recebe pagamento pré-fixado sobre seu uso, em dinheiro ou em produto a ele equivalente. No entanto, fica vedado a convenção do preço em quantidade fixa de produtos ou frutos ou seu equivalente em dinheiro, forte no parágrafo único do art. 18 do Decreto 56.566/66. Assim, essa modalidade se aproxima ao da prática do contrato de aluguel no meio urbano.

2.2.1 Contudo, na fixação do preço ou renda anual não existe a plena liberdade contratual. Veja que o art. 95 XII do ET e arts. 16 e 17, e parágrafos do Decreto 56.566/66 direcionam no sentido de que o contrato deve ter como base o valor real da terra o CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL. O preço fixado é valor Independente do resultado do empreendimento, o usuário é obrigado a pagar ao arrendador, mesmo se os rendimentos da atividade não alcançarem o valor convencionado, fato que não ocorre na parceria, uma vez que nessa o valor dependerá do resultado do empreendimento.  Lei 4.504/66:

“Art. 95...

XII – a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a quinze por cento do valor cadastral do imóvel, incluída as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que a remuneração poderá ir até o limite de trinta por cento;”

Decreto 59.566/66:

Art 17. Para cálculo dos preços de arrendamento em cada imóvel rural, observar-se-ão, com base no inciso XII do art. 95 do Estatuto da Terra os critérios fixados nos parágrafos seguintes:

 § 1º Nos casos de arrendamento da área total do imóvel rural, a um ou mais arrendatários, a soma dos preços de arrendamento não pode ser superior a 15% (quinze por cento) do valor da terra nua, fornecido na Declaração de Propriedade de imóvel rural e aceito para o Cadastro de Imóveis Rurais do IBRA, constante do recibo de pagamento do imposto territorial rural (ITR)

 § 2º Nos casos de arrendamento parcial a um ou mais arrendatários, a soma dos preços de aluguel não poderá exceder a 30% (trinta por cento) do valor das áreas arrendadas, avaliado esse com base no valor do hectare declarado e aceito, para o Cadastro de imóveis rurais do IBRA.

§ 3º Para a área não arrendada, admite-se um preço potencial de arrendamento, que será de 15% (quinze por cento) do valor mínimo por hectare estabelecido na Instrução Especial do IBRA, aprovada pelo Ministro do Planejamento, na forma prevista no parágrafo 3º do art. 14 do Decreto nº 55.891, de 31 de março de 1965.

§ 4º O preço potencial de arrendamento da área não arrendada, mais a soma dos preços de arrendamento das áreas arrendadas, não poderá exceder o preço máximo de arrendamento da área total do imóvel, estipulado no parágrafo 1º deste artigo.

§ 5º O preço de arrendamento das benfeitorias que entrarem na composição do contrato, não poderá exceder a 15% (quinze por cento) do valor das mesmas benfeitorias, expresso na Declaração de Propriedade do Imóvel Rural.”

Enfim, a Fixação do preço ou renda anual não pode extrapolar os limites do valor real da terra (15% e até 30% quando for parcial) tendo como Base do preço o valor real da terra - o CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL junto ao INCRA como parâmetro, art. 16 do Regulamento. Por outro lado se o valor venal do imóvel estiver defasado, o ônus caberá ao proprietário que certamente deverá adequá-lo administrativamente junto ao INCRA, uma vez que esta Autarquia detém o processo e os meio materiais de mensurar o aludido valor, mesmo porque periodicamente divulgava tabelas regionais de valores de imóveis, em especial para fins de desapropriação. Pelo menos há pouco tempo isso ocorria.

Não bastasse, é importante observamos o critério estabelecido no parágrafo 4º do art. 17 do Decreto 59.566/66 o qual proíbe que o preço total do arrendamento, considerado o valor potencial da área do imóvel não arrendada mais a efetivamente contratada, não ultrapasse o limite de 15% do valor total do valor cadastrado. Essa determinação faz com que se afastem ou pelo menos sejam minimizadas as possibilidades de fraudes, mediante a pratica de arrendamentos parciais nos limites de 30%, sob o argumento de que o impedimento apenas se refere quando a contratação for única e incidir sobre a totalidade do imóvel. Daí porque o § 2º faz menção também ao preço potencial da área não arrendada, quando o correrem contratos parciais de 30% para que o somatório geral não exceda o limite de 15% do valor cadastral.

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[1] Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro 3º Volume (teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. São Paulo.  Saraiva 17ª ed. P.592-93.

CAPIUTLO V - PRINCIPAIS CONTRATOS AGRÁRIOS - ARRENDAMENTO e PARCERIA

O Arrendamento e Parceria são os dois principais instrumentos do gênero contratos agrários, seguidos de outras modalidades inominadas, como segue.

1. MODALIDADES INOMINADAS - tendência ambiental

Os contratos atípicos ou inominados, em princípio são aqueles que não se enquadram perfeitamente numa das modalidades tradicionalmente vinculados a uma determinada norma ou ramo do direito.

Sem, contudo, querermos exercitar a futurologia, entendemos que um novo nicho econômico será explorado em breve, nos referimos ao mercado compra e venda de crédito de carbono, crédito de reposição florestal, ou seja, o primeiro passo no combate aos Gases do efeito estufa. Caminhamos rapidamente na direção da carboneutralização, a compensação ambiental através da preservação ou recuperação de ambientes degradados, como solução dos efeitos do chamado aquecimento global.

As compras e vendas, arrendamentos, parcerias e demais empreendimentos complexos apontarão numa tendência crescente de exploração de áreas verdes, florestas naturais ou reflorestamentos. No Brasil o crédito de reposição florestal já integra a política governamental, muito bem regulamentado na INSTRUÇÃO NORMATIVA N.º 6, DE 15 DE DEZEMBRO DE 2006 Dispõe sobre a reposição florestal e o consumo de matéria-prima florestal, e dá outras providências. Contudo não abre um mercado de compra e venda desses créditos, senão possibilitando apenas uma vez o ato negocial. Vejamos a referida Instrução Normativa:

Da Utilização - Art. 21 - O crédito de reposição florestal poderá ser utilizado por seu detentor ou transferido uma única vez para outras pessoas físicas ou jurídicas sujeitas ao cumprimento da reposição florestal.

Parágrafo único - A transferência do crédito de reposição florestal, mencionada no caput deste artigo, poderá se dar integralmente ou em partes.

 Num primeiro momento haverá a demanda em direção ao mercado de crédito de carbono (Redução Certificada de Emissôes -RCE). Os avanços atingirão as cidades, ecocidades, os edifícios os cidadãos que certamente deverão possuir cotas de preservação, repartindo ou socializando financeiramente os danos e recuperações ambientais.

Para isso poderíamos adotar como tratamento paradigma o dado aos recursos hídricos cuja finalidade da cobrança pelo uso da água é um instrumento econômico de política ambiental. Além de servir de fonte de receita às políticas ambientais de recursos hídricos, contribui efetivamente com as políticas públicas servindo de fonte financeira do estado. É aquilo que os tributaristas denominam como sendo a função extrafiscal da receita. Vejamos a lei nº 9.433/97, verbis:

"Art. 19. A cobrança pelo uso de recursos hídricos objetiva:
I - reconhecer a água como bem econômico e dar ao usuário uma indicação de seu real valor;

II - incentivar a racionalização do uso da água;

III - obter recursos financeiros para o financiamento dos programas e intervenções contemplados nos planos de recursos hídricos."

Ficou bem claro que em se tratando da descrição dos incisos I e II, faz da cobrança pelo uso da água um instrumento econômico de política ambiental; já na inserida hipótese do inciso III, a simples cobrança pelo uso da água como fonte de receita para as políticas ambientais de recursos hídricos.

No entanto, no caso das florestas, não devemos partir apenas para créditos fictícios sob pena de cairmos num grande engodo, fraudes etc, ou seja, com a utilização somente de créditos fictícios, corremos o risco de não dimensionar o ambiente real a ser preservado, ou seja, através de imóveis ecologicamente conservados e/ou recuperados. Estes é que deverão ser o foco da grande missão mundial em defesa do meio ambiente. Assim, a redução de gases poluentes produzidos pelos meios artificiais deve ser uma política de combate e de forma permanente. Já a conservação e recuperação de ambientes em imóveis especialmente em áreas de preservação, devem resultar de uma política de ganho financeiro. Destarte, incentivando remuneradamente o trabalhador rural, seja proprietário ou a quem estiver na posse permanente ou temporária, na missão ambiental, através de repasses de verbas ou bolsa. Nesse ponto sem dúvidas haverá convergência dos interesses dos contratos agrários, ainda que inominados.

Portanto, a mudança da ação ambiental da punição para o resultado econômico da proteção, estabelecendo uma taxa de utilização direta ou indireta das florestal, seja natural, recuperada ou em área rurais de exploração ambiental certificada, será inexoravelmente um vetor indicador de ação imediata, para financiar e fixação do homem no ambiente rural preservado e de qualidade.

O meio ambiente por si só deve ser considerado como o mais autentico mecanismo de desenvolvimento limpo como uma das formas de seqüestro de carbono, cujo valor econômico deve ser a conseqüência mais elementar disso, resultando na existência real dessas novas modalidades de contratos, cujo direito agrário terá forte intervenção nessas relações. O agricultor e os demais atores dessas relações se especializando na produção limpa de produtos vegetais, produzidos a partir de projetos de reflorestamentos de áreas degradadas em florestas tropicais (plantas em crescimento que removam o carbono da atmosfera, transformando-o em biomassa vegetal) com excedente, como agente de seqüestro de carbono. Há estudos[1], analisando somente a fixação de carbono na madeira (ou seja, o seqüestro do carbono da atmosfera e sua transformação em biomassa vegetal, realizado pelas árvores através da fotossíntese), de que em floresta de terra firme próxima de Manaus seqüestra anualmente uma tonelada de carbono por hectare. Experiências semelhantes realizadas no Peru, Colômbia, Venezuela e em florestas de Rondônia e do Pará apresentaram resultados semelhantes. Portanto a modalidade de conservação/exploração já pode ser quantificada, por sua vez de forma financeira, podendo dar oportunidades para realização de inúmeros contratos também classificados ou com reflexos no direito agrário.

Não incluo como modalidades de contratos inominados aqueles efetuados para fins de cultivo de vegetais destinados a extração de biocombustível, uma vez que esta modalidade desde já se enquadra nas modalidades típicas de contratados agrários, seja em sede de arrendamento ou parceria.

Assim a propriedade e a posse direta ou indireta de áreas de terras  consideradas rurais, poderão estar envolvidas nos direitos e laços ambientais entre o homem e a procura da natureza preservada. Destarte, essas formas jurídicas inominadas, estarão visivelmente em ascensão nos diversos graus de exploração racional do imóvel possível de se fazer. Esses contratos certamente também ganharão formas inominadas, com vínculos jurídicos diversificados. Haverá no primeiro momento um esgotamento do direito aplicado. Em face do vazio legislativo, resultará no uso de diversos preceitos legais envolvendo mais de uma disciplina jurídica. Por conta disso, o próprio Código Civil em seu art. 425, resultado de recente alteração, continuou a prever as formas inominadas. Vejamos o Código Civil:

Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.

Portanto, mesmo quando os contratos atípicos se referirem a exploração do imóvel rural para fins diversos da destinação tipicamente agrícola, seja ela ambiental, contudo, o uso e gozo do imóvel rural mediante remuneração, deve preservar uma renda a qual teria direito o proprietário ou possuidor se o fim fosse aquele protegido ou regulado no Estatuto da terra.

De qualquer forma, ainda que a relação jurídica estabelecida seja diversa de uma típica relação agrária, porém naquilo que esta for cabível deverá prevalecer como regra especial, aplicando-se, após, as normas gerais do código civil.

Pode-se dizer de um modo geral que o objeto dos contratos agrários são o arrendamento e a parceria e demais formas inominadas, para uso e posse temporária da terra, cujo instrumento de negocio poderá se operacionalizar na forma expressa ou tácita. Como a seguir veremos.

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[1]              http://www.ecolnews.com.br/carbonoefeitoestufa.htm

SINOPSE - IV

Definição, Características e Requisitos dos Contratos Agrários.    

1. O conceito normativo – art. 1º Decreto 59.566/66.

2.Requisitos inerentes ao objeto - pessoa na livre administração do imóvel rural e a outra que nele vá exercer a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.

3  Natureza e Linhas gerais dos contratos agrários – bilateral, consensual, oneroso, aleatório na parceria e comutativo no arrendamento, não solene e intuitu personae.

3.1 Natureza de direito real – na parceria não se pode assim dizer, no entanto no arrendamento se procedido diante dos critérios formais existirá o poder de uso e fruição em estreita ligação com o direito real.

4. Delimitação Normativa dos Contratos Agrários – CRFB - art. 186, Lei 4.504/66(ET), Lei 4.947/66 e Decreto 59.566/66. – formando um micro sistema legislativo.

4.1 Micro sistema legislativo – da Lei Maior, Leis ordinárias e o regulamento, com princípios e diretrizes, exemplo: função social da propriedade e arts. 95 e 96 do ET.

4.2 A Função Social da Propriedade – princípio norteador da legislação e dos atos e contratos com sede Constitucional, art. 186 CRFB.

5. Características do Contrato Agrário e Efeitos Decorrentes – subordina-se a cláusulas inarredáveis de proteção social, preservação dos recursos naturais e irrenunciabilidade de direitos etc.

5.1 forma verbal – ainda assim prevalecerão as cláusulas do art. 13 do Decreto 59.566/66 e poderão ser provados por testemunhas qualquer que seja o valor.

5.2 Os principais: arrendamento e a parceria, as diferenças - arrendamento cessão de uso e gozo na parceria apenas o uso específico.

6. Diferenciação do contrato de arrendamento rural com as demais locações (urbanas etc): pelos critérios da motivação da retomada, da localização, estado e destinação; é adotado o critério da destinação do uso do bem, diferenciando basicamente  o contrato agrário (em especial o arrendamento) da locação urbana.

6.1 localização de imóvel rural no perímetro urbano. Questões tributarias – o critério da localização será apenas subsidiário se o da destinação não estiver claro.

6.2 o critério da localização para resolver cláusulas contratuais de natureza obrigacional tributária - porém não altera a relação tributária em relação ao Fisco que é pessoal do contratante dono do imóvel.

7. Conseqüências jurídicas destacadas da relação contratual – transformação do contrato de parceria em arrendamento, direito de preferência, residência/habitação higiênica etc.

7.1 prova do tempo de serviço rural junto ao INSS – a relação contratual servirá de prova do tempo de serviço rural, inclusive o contrato agrário não formal.